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Achat : Maison Châteauneuf-Val-de-Bargis (58350)

VilleChâteauneuf-Val-de-Bargis (58)
Surface167
Coût Total148 520
Loyer Annuel11 970
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+118
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 500 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 523,95 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Maison familiale 5 chambres avec jardin ? Châteauneuf-Val-de-BargisSituée au coeur de Châteauneuf-Val-de-Bargis, venez découvrir cette spacieuse maison familiale de 167 m² habitables, offrant de beaux volumes et un fort potentiel, sur un terrain clos de 555 m².Dès l'entrée, vous serez séduit par un vaste espace de vie d'environ 52 m² avec son séjour chaleureux et sa cuisine ouverte, idéal pour partager des moments en famille ou entre amis. Le rez-de-chaussée comprend également deux chambres, une salle d'eau et un Wc indépendant, offrant un véritable confort de vie de plain-pied.À l'étage, un palier dessert trois chambres supplémentaires, dont une grande chambre de plus de 26 m², ainsi qu'une seconde salle d'eau et un Wc.À l'extérieur, vous profiterez d'un jardin agréable, d'un garage, d'un atelier, d'un abri à bois, d'un cabanon, ainsi que de deux caves et d'une chaufferie, offrant de nombreux espaces de rangement.Cette maison est équipée d'un chauffage au bois et raccordée au tout-à-l'égout.Une belle opportunité pour une famille en quête d'espace ou pour un projet de résidence principale dans un environnement paisible.À découvrir sans tarder !

Ville : Châteauneuf-Val-de-Bargis
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58350
Coordonnées : 47.275273, 3.217830
Total : 148 520
Prix d'acquisition : 87 500
Travaux : 54 020
Valeur du bien : 141 520
Frais de notaire : 7 000
Coût estimé : 7 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167
Loyer prédit : 5.97€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 7.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 997€/mois
Loyer annuel estimé : 11970€/an
Fourchette totale : 779€ - 1278€/mois
Fourchette annuelle : 9346€ - 15330€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :427,42 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :71 379
Prix d'achat :87 500
Décote à l'achat :+16 121 (+22.6%)
Marge achat-revente :-77 141€ (-108.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :55,70€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 779,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 608,62
Coût de l'assurance :16 708,50
Taxe foncière : 1 197,00€/an
Soit par mois : 99,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 997,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 020(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 020
    Isolation toiture/combles: 167 m² × 60€/m² = 10020€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 800
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 800€ = 16800€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (plomberie, électricité, matériaux inclus)
  • Revêtement sol chambres:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (pose incluse)
  • Peinture chambres:2 000
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauneuf-Val-de-Bargis (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 820✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 997 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 970 €/an
Calcul : 997 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 764 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 520 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 650
Revenus locatifs : +11 970
Charges déductibles : -60 650
Résultat foncier Année 1 : -48 680(Déficit de 48 680 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 280
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 630 €/an
Revenus locatifs : +11 970
Charges déductibles : -6 630
Résultat foncier Années 2+ : 5 340 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27279.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 875(65% de 87 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 068 €/an
Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 97060 6544 769-48 68421 400 €27 284 €27 284 €
212 2096 5054 6405 704--21 580 €
312 4546 3724 5066 082--15 498 €
412 7036 2344 3686 469--9 029 €
512 9576 0914 2266 865--2 164 €
613 2165 9444 0797 272---
713 4805 7923 9277 688---
813 7505 6353 7708 114---
914 0255 4733 6088 552---
1014 3055 3063 4409 000---
1114 5915 1333 2679 459---
1214 8834 9543 0899 929---
1315 1814 7692 90410 411---
1415 4844 5792 71310 906---
1515 7944 3822 51611 413---
1616 1104 1782 31311 932---
1716 4323 9682 10312 464---
1816 7613 7511 88513 010---
1917 0963 5261 66113 570---
2017 4383 2951 42914 143---
2117 7873 0551 19014 731---
2218 1422 80894315 334---
2318 5052 55368715 953---
2418 8752 28942416 587---
2519 2532 01615117 237---
TOTAL383 401169 26268 609214 13921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 139
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 970 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 514-6 420+8 934
2+2 5140+2 514
3+2 5140+2 514
4+2 5140+2 514
5+2 5140+2 514
6+2 514+1 532+982
7+2 514+2 306+208
8+2 514+2 434+80
9+2 514+2 565-51
10+2 514+2 700-186
11+2 514+2 838-324
12+2 514+2 979-465
13+2 514+3 123-609
14+2 514+3 272-758
15+2 514+3 424-910
16+2 514+3 580-1 066
17+2 514+3 739-1 225
18+2 514+3 903-1 389
19+2 514+4 071-1 557
20+2 514+4 243-1 729
21+2 514+4 419-1 905
22+2 514+4 600-2 086
23+2 514+4 786-2 272
24+2 514+4 976-2 462
25+2 514+5 171-2 657
Total+62 850+64 242+-1 392
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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