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Achat maison

Bien expiré
VilleJalognes (18)
Surface129m²
Coût Total146 600€
Loyer Annuel9 533€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 689,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A 15 minutes de Sancerre, maison situé dans un hamea de village, d'une superficie habitable de 129m2 avec jardin de 2676m2. Au rez-de-chaussée, l''entrée s'effectue sur le salon-séjour de 29m2 avec insert bois, une chambre d'environ 25m2, une cuisine séparée, une salle d'eau avec wc. Le couloir dessert une chaufferie, une chambre avec salle d'eau, débarras et pièce avec baie vitrée de 32m2. Grenier au-dessus. Terrain attenant avec petit garage, portail sur l'arrière. Puits. Assainissement individuel fosse septique non conforme. Chauffage par pompe à chaleur air/eau installée entre 2015 et 2016. Fenêtres double vitrage. "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : "

Ville : Jalognes
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18300
Coordonnées : 47.248440, 2.789970
Total : 146 600€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 50 480€
Valeur du bien : 139 480€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 6.16€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 8.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 794€/mois
Loyer annuel estimé : 9533€/an
Fourchette totale : 609€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 7308€ - 12436€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 052,07€
Coût de l'assurance :12 827,50€
Taxe foncière : 953,32€/an
Soit par mois : 79,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 794,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 844,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle d'eau avec nouveau lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle d'eau complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour le salon
Quantité: salon (29 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 unité
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et de l'efficacité énergétique
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la fosse septique non conforme
Quantité: 1 unité
Raison: Assainissement individuel non conforme, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 480 €(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol et peinture: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 480€
    Revêtement sol et peinture: 29 m² × 120€/m² = 3480€ (main d'œuvre incluse)
  • Ventilation:4 500€
    VMC double flux: 1 unité × 4500€ = 4500€ (installation incluse)
  • Assainissement:6 000€
    Mise aux normes fosse septique: 1 unité × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Jalognes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 794 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 533 €/an
Calcul : 794 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 953 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 795 €
Revenus locatifs : +9 533 €
Charges déductibles : -56 795 €
Résultat foncier Année 1 : -47 261 €(Déficit de 47 261 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 861 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 315 €/an
Revenus locatifs : +9 533 €
Charges déductibles : -6 315 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25861.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 533 €56 799 €4 853 €-47 266 €21 400 €25 866 €25 866 €
29 724 €6 190 €4 723 €3 534 €--22 332 €
39 918 €6 055 €4 589 €3 863 €--18 469 €
410 117 €5 917 €4 450 €4 200 €--14 269 €
510 319 €5 773 €4 307 €4 546 €--9 723 €
610 525 €5 625 €4 159 €4 900 €--4 823 €
710 736 €5 472 €4 005 €5 264 €---
810 951 €5 313 €3 847 €5 638 €---
911 170 €5 149 €3 683 €6 020 €---
1011 393 €4 980 €3 513 €6 413 €---
1111 621 €4 804 €3 338 €6 817 €---
1211 853 €4 623 €3 157 €7 230 €---
1312 090 €4 436 €2 969 €7 655 €---
1412 332 €4 242 €2 775 €8 090 €---
1512 579 €4 042 €2 575 €8 537 €---
1612 830 €3 834 €2 368 €8 996 €---
1713 087 €3 620 €2 154 €9 467 €---
1813 349 €3 399 €1 932 €9 950 €---
1913 616 €3 169 €1 703 €10 446 €---
2013 888 €2 933 €1 466 €10 956 €---
2114 166 €2 688 €1 221 €11 478 €---
2214 449 €2 434 €968 €12 015 €---
2314 738 €2 172 €706 €12 566 €---
2415 033 €1 902 €435 €13 131 €---
2515 334 €1 622 €155 €13 712 €---
TOTAL305 352 €157 193 €70 052 €148 159 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 159 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 533 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 002 €-6 420 €+8 422 €
2+2 002 €0 €+2 002 €
3+2 002 €0 €+2 002 €
4+2 002 €0 €+2 002 €
5+2 002 €0 €+2 002 €
6+2 002 €0 €+2 002 €
7+2 002 €+132 €+1 870 €
8+2 002 €+1 691 €+311 €
9+2 002 €+1 806 €+196 €
10+2 002 €+1 924 €+78 €
11+2 002 €+2 045 €-43 €
12+2 002 €+2 169 €-167 €
13+2 002 €+2 296 €-294 €
14+2 002 €+2 427 €-425 €
15+2 002 €+2 561 €-559 €
16+2 002 €+2 699 €-697 €
17+2 002 €+2 840 €-838 €
18+2 002 €+2 985 €-983 €
19+2 002 €+3 134 €-1 132 €
20+2 002 €+3 287 €-1 285 €
21+2 002 €+3 443 €-1 441 €
22+2 002 €+3 604 €-1 602 €
23+2 002 €+3 770 €-1 768 €
24+2 002 €+3 939 €-1 937 €
25+2 002 €+4 114 €-2 112 €
Total+50 050 €+44 448 €+5 602 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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