Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleLignac (36)
Surface63m²
Coût Total87 240€
Loyer Annuel4 671€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 500 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 404,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vendue meublée

TRANSAXIA LE BLANC, RIMBERT Jean Michel (EI) [Coordonnées masquées], vous propose cette maison de bourg, mitoyenne d'une superficie habitable de 63m² + cour et cabanon(9m²), se composant d'un séjour, cuisine aménagée, douche +wc, cellier;A l'étage deux chambres passantes+ accès grenier; Chauffage électrique, survitrage, volets électriques,  tout à l'égout; Vendue meublée; Négociable après visite; “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques  ***”.Agent commercial inscrit au RSAC de Châteauroux sous le n° 391 273 216; « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Référence annonce : 82MS110867 Consommation énergétique : 423 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 14 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Lignac
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36370
Coordonnées : 46.520798, 1.175026
Total : 87 240€
Prix d'acquisition : 25 500€
Travaux : 59 700€
Valeur du bien : 85 200€
Frais de notaire : 2 040€
Coût estimé : 2 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 389€/mois
Loyer annuel estimé : 4671€/an
Fourchette totale : 303€ - 500€/mois
Fourchette annuelle : 3639€ - 5996€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :429,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :25,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 454,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 548,14€
Coût de l'assurance :7 633,50€
Taxe foncière : 467,13€/an
Soit par mois : 38,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 389,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 493,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 423 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en survitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 63 m²
Raison: DPE G - Maison - Très efficace pour améliorer la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement des décorations
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 700 €(948 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre: 800€
  • Isolation:14 100€
    Isolation combles: 63 m² × 200€/m² = 12600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Lignac). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.8 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 671 €/an
Calcul : 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 876 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 240 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 467 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 349 €
Revenus locatifs : +4 671 €
Charges déductibles : -63 349 €
Résultat foncier Année 1 : -58 678 €(Déficit de 58 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 649 €/an
Revenus locatifs : +4 671 €
Charges déductibles : -3 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37277.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 575 €(65% de 25 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 603 €/an
Calcul : 16 575 € × 3,636% = 603 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 671 €63 352 €2 879 €-58 680 €21 400 €37 280 €37 280 €
24 765 €3 575 €2 802 €1 190 €--36 090 €
34 860 €3 495 €2 722 €1 365 €--34 725 €
44 957 €3 413 €2 640 €1 545 €--33 181 €
55 056 €3 327 €2 555 €1 729 €--31 452 €
65 158 €3 239 €2 467 €1 918 €--29 533 €
75 261 €3 148 €2 376 €2 112 €--27 421 €
85 366 €3 054 €2 282 €2 312 €--25 109 €
95 473 €2 957 €2 184 €2 516 €--22 593 €
105 583 €2 856 €2 084 €2 726 €--19 866 €
115 694 €2 752 €1 980 €2 942 €--16 924 €
125 808 €2 645 €1 872 €3 164 €---
135 924 €2 533 €1 761 €3 391 €---
146 043 €2 418 €1 646 €3 625 €---
156 164 €2 299 €1 527 €3 864 €---
166 287 €2 176 €1 404 €4 110 €---
176 413 €2 049 €1 277 €4 363 €---
186 541 €1 918 €1 146 €4 623 €---
196 672 €1 782 €1 010 €4 890 €---
206 805 €1 642 €869 €5 164 €---
216 941 €1 496 €724 €5 445 €---
227 080 €1 346 €574 €5 734 €---
237 222 €1 191 €418 €6 031 €---
247 366 €1 030 €258 €6 336 €---
257 514 €864 €92 €6 649 €---
TOTAL149 624 €120 560 €41 548 €29 064 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 29 064 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+981 €-6 420 €+7 401 €
2+981 €0 €+981 €
3+981 €0 €+981 €
4+981 €0 €+981 €
5+981 €0 €+981 €
6+981 €0 €+981 €
7+981 €0 €+981 €
8+981 €0 €+981 €
9+981 €0 €+981 €
10+981 €0 €+981 €
11+981 €0 €+981 €
12+981 €+949 €+32 €
13+981 €+1 017 €-36 €
14+981 €+1 087 €-106 €
15+981 €+1 159 €-178 €
16+981 €+1 233 €-252 €
17+981 €+1 309 €-328 €
18+981 €+1 387 €-406 €
19+981 €+1 467 €-486 €
20+981 €+1 549 €-568 €
21+981 €+1 633 €-652 €
22+981 €+1 720 €-739 €
23+981 €+1 809 €-828 €
24+981 €+1 901 €-920 €
25+981 €+1 995 €-1 014 €
Total+24 525 €+13 796 €+10 729 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →