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Appartement 6 pièces 149 m²

Bien expiré
VilleAuvernaux (91)
Surface149
Coût Total296 300
Loyer Annuel23 491
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+232
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 235 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 1 577,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur du village d'Auvernaux, duplex lumineux de 149 m² habitables. L'entrée, située au rez-de-chaussée, dispose d'un hall d'accueil et conduit au 1er étage, où se répartissent les pièces principales : Une grande pièce de vie avec cuisine aménagée et équipée, un séjour lumineux, une grande chambre de 17 m², une salle de bains avec baignoire et douche, ainsi qu'un dressing/bureau et des WC séparés. Une buanderie et un cellier complète le confort de ce premier niveau. L'étage supérieur est composé de deux chambres supplémentaires, une salle d'eau avec WC ainsi qu'un bel espace central lumineux pouvant accueillir un espace détente, un salon TV/jeux ou un grand bureau idéal pour du télétravail. Les pièces principales donnent sur une cour intérieure, bordée d'un ru avec une place de parking privative. L'appartement est dans une petite copropriété de 3 logements. Le cadre est paisible et à moins de 10 minutes de l'A6 et des commerces. #66d

Ville : Auvernaux
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91830
Coordonnées : 48.529340, 2.488458
Total : 296 300
Prix d'acquisition : 235 000
Travaux : 42 500
Valeur du bien : 277 500
Frais de notaire : 18 800
Coût estimé : 18 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149
Loyer prédit : 13.14€/m²/mois
Fourchette : 11.22€ - 15.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1958€/mois
Loyer annuel estimé : 23491€/an
Fourchette totale : 1672€ - 2292€/mois
Fourchette annuelle : 20066€ - 27500€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 445,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :83,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 529,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 345,11
Coût de l'assurance :25 185,50
Taxe foncière : 2 349,07€/an
Soit par mois : 195,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 957,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 725,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :232,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessitant rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:15 000
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (inclut installation), Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut installation), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:10 000
    Rénovation lourde chambres: 34 m² × 250€/m² = 8500€ (inclut peinture, électricité, menuiseries), Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvernaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 958 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 491 €/an
Calcul : 1 958 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 534 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 300 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 007 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 349 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 391
Revenus locatifs : +23 491
Charges déductibles : -55 391
Résultat foncier Année 1 : -31 900(Déficit de 31 900 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 500
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 891 €/an
Revenus locatifs : +23 491
Charges déductibles : -12 891
Résultat foncier Années 2+ : 10 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10499.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 49155 4009 543-31 90921 400 €10 509 €10 509 €
223 96012 6429 28511 319---
324 44012 3759 01912 065---
424 92912 0998 74312 829---
525 42711 8158 45813 612---
625 93611 5218 16414 415---
726 45411 2177 86015 237---
826 98310 9037 54616 080---
927 52310 5797 22216 944---
1028 07410 2446 88717 830---
1128 6359 8986 54118 737---
1229 2089 5406 18419 668---
1329 7929 1715 81420 621---
1430 3888 7895 43321 599---
1530 9958 3955 03822 601---
1631 6157 9884 63123 628---
1732 2487 5674 21024 681---
1832 8937 1323 77625 760---
1933 5506 6833 32726 867---
2034 2216 2192 86328 002---
2134 9065 7402 38329 166---
2235 6045 2451 88830 359---
2336 3164 7331 37731 583---
2437 0424 20584832 838---
2537 7833 65930234 124---
TOTAL752 414263 757137 345488 65621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 488 656
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 933-6 420+11 353
2+4 933+243+4 690
3+4 933+3 619+1 314
4+4 933+3 849+1 084
5+4 933+4 084+849
6+4 933+4 324+609
7+4 933+4 571+362
8+4 933+4 824+109
9+4 933+5 083-150
10+4 933+5 349-416
11+4 933+5 621-688
12+4 933+5 900-967
13+4 933+6 186-1 253
14+4 933+6 480-1 547
15+4 933+6 780-1 847
16+4 933+7 088-2 155
17+4 933+7 404-2 471
18+4 933+7 728-2 795
19+4 933+8 060-3 127
20+4 933+8 401-3 468
21+4 933+8 750-3 817
22+4 933+9 108-4 175
23+4 933+9 475-4 542
24+4 933+9 851-4 918
25+4 933+10 237-5 304
Total+123 325+146 597+-23 272
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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