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T2 AVEC BALCON

VilleAutun (71)
Surface44m²
Coût Total82 000€
Loyer Annuel5 710€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Balcon

EXCLUSIVITÉ NEYRAT !! AUTUN - Au premier étage d'une résidence calme et sécurisée, nous vous proposons ce bel appartement lumineux doté d'une kitchenette ouverte sur un grand séjour avec placards, une salle de bains, un wc séparé, une chambre avec placard, un balcon et deux places de parking privatives. Le logement est libre et prêt à vous recevoir. Chauffage individuel électrique. Pour plus d'informations et organiser une visite, contactez Neyrat Immobilier AUTUN -> Justine SACLIER 06.03.86.97.64.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.neyrat-immobilier.fr/page-nos-tarifs-3300.php

Ville : Autun
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71400
Coordonnées : 46.965263, 4.318093
Total : 82 000€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 22 600€
Valeur du bien : 77 600€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.64€ - 13.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 476€/mois
Loyer annuel estimé : 5710€/an
Fourchette totale : 380€ - 595€/mois
Fourchette annuelle : 4564€ - 7143€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 889 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+6 111€ (+12.5%)
Marge achat-revente :-33 111€ (-67.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :400,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 424,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 139,85€
Coût de l'assurance :7 175,00€
Taxe foncière : 570,96€/an
Soit par mois : 47,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 475,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 471,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine (placards, plan de travail) et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour un appartement en location

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 600 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 800€
    Cuisine complète: 14 m² × 800€/m² = 11200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Autun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 710 €/an
Calcul : 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 647 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 105 €
Revenus locatifs : +5 710 €
Charges déductibles : -26 105 €
Résultat foncier Année 1 : -20 395 €(Déficit de 20 395 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 695 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 505 €/an
Revenus locatifs : +5 710 €
Charges déductibles : -3 505 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 205 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9695.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 710 €26 107 €2 649 €-20 398 €10 700 €9 698 €9 698 €
25 824 €3 436 €2 578 €2 388 €--7 309 €
35 940 €3 362 €2 504 €2 579 €--4 731 €
46 059 €3 285 €2 427 €2 774 €--1 957 €
56 180 €3 206 €2 348 €2 974 €---
66 304 €3 125 €2 267 €3 179 €---
76 430 €3 041 €2 183 €3 389 €---
86 559 €2 953 €2 095 €3 605 €---
96 690 €2 863 €2 006 €3 826 €---
106 824 €2 771 €1 913 €4 053 €---
116 960 €2 674 €1 817 €4 286 €---
127 099 €2 575 €1 717 €4 524 €---
137 241 €2 473 €1 615 €4 768 €---
147 386 €2 367 €1 509 €5 019 €---
157 534 €2 257 €1 399 €5 276 €---
167 684 €2 144 €1 286 €5 540 €---
177 838 €2 028 €1 170 €5 811 €---
187 995 €1 907 €1 049 €6 088 €---
198 155 €1 782 €924 €6 373 €---
208 318 €1 653 €795 €6 665 €---
218 484 €1 520 €662 €6 964 €---
228 654 €1 383 €525 €7 271 €---
238 827 €1 241 €383 €7 586 €---
249 004 €1 094 €236 €7 910 €---
259 184 €942 €84 €8 242 €---
TOTAL182 881 €82 189 €38 140 €100 692 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 199 €-3 210 €+4 409 €
2+1 199 €0 €+1 199 €
3+1 199 €0 €+1 199 €
4+1 199 €0 €+1 199 €
5+1 199 €+305 €+894 €
6+1 199 €+954 €+245 €
7+1 199 €+1 017 €+182 €
8+1 199 €+1 082 €+117 €
9+1 199 €+1 148 €+51 €
10+1 199 €+1 216 €-17 €
11+1 199 €+1 286 €-87 €
12+1 199 €+1 357 €-158 €
13+1 199 €+1 431 €-232 €
14+1 199 €+1 506 €-307 €
15+1 199 €+1 583 €-384 €
16+1 199 €+1 662 €-463 €
17+1 199 €+1 743 €-544 €
18+1 199 €+1 826 €-627 €
19+1 199 €+1 912 €-713 €
20+1 199 €+1 999 €-800 €
21+1 199 €+2 089 €-890 €
22+1 199 €+2 181 €-982 €
23+1 199 €+2 276 €-1 077 €
24+1 199 €+2 373 €-1 174 €
25+1 199 €+2 472 €-1 273 €
Total+29 975 €+30 208 €+-233 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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