Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville 6 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleNoves (13)
Surface100m²
Coût Total170 060€
Loyer Annuel13 605€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 480 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de ville dans le centre ancien de Noves proche de toutes les commodités de 100 M² habitables environ comprenant en rdc, pièce de ville principale et buanderie, au premier salon et cuisine séparée et au deuxième 2 chambres avec salle d'eau. Idéal premier achat ou investissement locatif..A VOIR SANS TARDER !!

Ville : Noves
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13550
Coordonnées : 43.879662, 4.897547
Total : 170 060€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 10 220€
Valeur du bien : 158 220€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 14.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1134€/mois
Loyer annuel estimé : 13605€/an
Fourchette totale : 877€ - 1466€/mois
Fourchette annuelle : 10522€ - 17593€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 937,5 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :293 750 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :-145 750€ (-49.6%)
Marge achat-revente :123 690€ (42.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 900,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 348,13€
Coût de l'assurance :14 880,25€
Taxe foncière : 1 360,52€/an
Soit par mois : 113,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 133,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la douche, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuel entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet récent, entretien recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 220 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Remplacement lavabo:4 320€
    Remplacement lavabo: 1 × 150€ = 150€, Douche complète: 1 × 3000€ = 3000€, Carrelage 6 m²: 6 × 90€/m² = 540€, Main d'œuvre: 40% du total matériaux = 630€
  • Salle de bain - Douche:3 000€
    Douche complète: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salle de bain - Carrelage:540€
    Carrelage 6 m²: 6 × 90€/m² = 540€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 20 × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Entretien parquet 20 m²: 20 × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs cuisine 12 m²: 12 × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon 20 m²: 20 × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Noves (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 134 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 605 €/an
Calcul : 1 134 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 060 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 361 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 053 €
Revenus locatifs : +13 605 €
Charges déductibles : -18 053 €
Résultat foncier Année 1 : -4 448 €(Déficit de 4 448 €)
Imputable sur revenu global : 4 448 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 833 €/an
Revenus locatifs : +13 605 €
Charges déductibles : -7 833 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 772 €/an
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 605 €18 059 €5 883 €-4 454 €4 454 €--
213 877 €7 685 €5 729 €6 193 €---
314 155 €7 525 €5 569 €6 630 €---
414 438 €7 360 €5 404 €7 078 €---
514 727 €7 189 €5 233 €7 538 €---
615 021 €7 011 €5 056 €8 010 €---
715 322 €6 828 €4 872 €8 494 €---
815 628 €6 638 €4 682 €8 990 €---
915 941 €6 441 €4 485 €9 500 €---
1016 259 €6 237 €4 281 €10 022 €---
1116 585 €6 026 €4 070 €10 559 €---
1216 916 €5 807 €3 852 €11 109 €---
1317 255 €5 581 €3 625 €11 674 €---
1417 600 €5 347 €3 391 €12 253 €---
1517 952 €5 104 €3 148 €12 848 €---
1618 311 €4 852 €2 897 €13 458 €---
1718 677 €4 592 €2 636 €14 085 €---
1819 051 €4 322 €2 367 €14 728 €---
1919 432 €4 043 €2 088 €15 388 €---
2019 820 €3 754 €1 798 €16 066 €---
2120 217 €3 455 €1 499 €16 762 €---
2220 621 €3 145 €1 189 €17 476 €---
2321 033 €2 824 €868 €18 210 €---
2421 454 €2 491 €535 €18 963 €---
2521 883 €2 147 €191 €19 736 €---
TOTAL435 778 €144 461 €85 348 €291 317 €4 454 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 336 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 317 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 857 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 857 €-1 336 €+4 193 €
2+2 857 €+1 858 €+999 €
3+2 857 €+1 989 €+868 €
4+2 857 €+2 123 €+734 €
5+2 857 €+2 261 €+596 €
6+2 857 €+2 403 €+454 €
7+2 857 €+2 548 €+309 €
8+2 857 €+2 697 €+160 €
9+2 857 €+2 850 €+7 €
10+2 857 €+3 007 €-150 €
11+2 857 €+3 168 €-311 €
12+2 857 €+3 333 €-476 €
13+2 857 €+3 502 €-645 €
14+2 857 €+3 676 €-819 €
15+2 857 €+3 854 €-997 €
16+2 857 €+4 038 €-1 181 €
17+2 857 €+4 225 €-1 368 €
18+2 857 €+4 418 €-1 561 €
19+2 857 €+4 616 €-1 759 €
20+2 857 €+4 820 €-1 963 €
21+2 857 €+5 029 €-2 172 €
22+2 857 €+5 243 €-2 386 €
23+2 857 €+5 463 €-2 606 €
24+2 857 €+5 689 €-2 832 €
25+2 857 €+5 921 €-3 064 €
Total+71 425 €+87 395 €+-15 970 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →