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Appartement

Bien expiré
VilleLannemezan (65)
Surface67m²
Coût Total108 000€
Loyer Annuel6 145€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 500 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 679,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Cave, Nombre de WC : 1

Lannemezan , Residence de la Baïse, appartement type 4, 67 m² habitables, 4ème étage, cave, garage, prevoir travaux de rafraichissement, chauf ind élect, double vitrage, copropriété de 30 lots, charges mensuelles 70 euros, classe Energie E, Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 840 € et 2 550 € par an. Honoraires à la charge du vendeur . Annonce rédigée par un(e) Gérant - https://assets.adaptimmo.com/bareme/31190/65007/bareme.pdf

Ville : Lannemezan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65300
Coordonnées : 43.121420, 0.394360
Total : 108 000€
Prix d'acquisition : 45 500€
Travaux : 58 860€
Valeur du bien : 104 360€
Frais de notaire : 3 640€
Coût estimé : 3 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 7.64€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 512€/mois
Loyer annuel estimé : 6145€/an
Fourchette totale : 414€ - 634€/mois
Fourchette annuelle : 4962€ - 7609€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :836,07 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 017 €
Prix d'achat :45 500 €
Décote à l'achat :-10 517€ (-18.8%)
Marge achat-revente :-51 983€ (-92.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 573,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 723,80€
Coût de l'assurance :9 450,00€
Taxe foncière : 614,46€/an
Soit par mois : 51,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 512,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 695,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 2/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 860 €(879 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 400€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: 1360€
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lannemezan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 512 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 145 €/an
Calcul : 512 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 765 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 614 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 457 €
Revenus locatifs : +6 145 €
Charges déductibles : -64 457 €
Résultat foncier Année 1 : -58 313 €(Déficit de 58 313 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 913 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 597 €/an
Revenus locatifs : +6 145 €
Charges déductibles : -5 597 €
Résultat foncier Années 2+ : 547 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36912.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 575 €(65% de 45 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 075 €/an
Calcul : 29 575 € × 3,636% = 1 075 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 145 €64 461 €3 768 €-58 316 €21 400 €36 916 €36 916 €
26 267 €5 502 €3 670 €765 €--36 151 €
36 393 €5 401 €3 568 €992 €--35 159 €
46 521 €5 295 €3 463 €1 226 €--33 933 €
56 651 €5 186 €3 353 €1 465 €--32 468 €
66 784 €5 073 €3 240 €1 712 €--30 757 €
76 920 €4 955 €3 123 €1 964 €--28 792 €
87 058 €4 834 €3 001 €2 224 €--26 568 €
97 199 €4 708 €2 876 €2 491 €--24 076 €
107 343 €4 578 €2 745 €2 766 €--21 311 €
117 490 €4 443 €2 610 €3 048 €--18 263 €
127 640 €4 303 €2 470 €3 337 €---
137 793 €4 158 €2 325 €3 635 €---
147 949 €4 008 €2 175 €3 941 €---
158 108 €3 852 €2 020 €4 255 €---
168 270 €3 691 €1 859 €4 579 €---
178 435 €3 524 €1 692 €4 911 €---
188 604 €3 352 €1 519 €5 252 €---
198 776 €3 173 €1 340 €5 603 €---
208 952 €2 987 €1 155 €5 964 €---
219 131 €2 795 €963 €6 336 €---
229 313 €2 596 €764 €6 717 €---
239 499 €2 390 €557 €7 109 €---
249 689 €2 176 €344 €7 513 €---
259 883 €1 955 €123 €7 928 €---
TOTAL196 813 €159 395 €54 724 €37 418 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 418 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 145 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 290 €-6 420 €+7 710 €
2+1 290 €0 €+1 290 €
3+1 290 €0 €+1 290 €
4+1 290 €0 €+1 290 €
5+1 290 €0 €+1 290 €
6+1 290 €0 €+1 290 €
7+1 290 €0 €+1 290 €
8+1 290 €0 €+1 290 €
9+1 290 €0 €+1 290 €
10+1 290 €0 €+1 290 €
11+1 290 €0 €+1 290 €
12+1 290 €+1 001 €+289 €
13+1 290 €+1 090 €+200 €
14+1 290 €+1 182 €+108 €
15+1 290 €+1 277 €+13 €
16+1 290 €+1 374 €-84 €
17+1 290 €+1 473 €-183 €
18+1 290 €+1 576 €-286 €
19+1 290 €+1 681 €-391 €
20+1 290 €+1 789 €-499 €
21+1 290 €+1 901 €-611 €
22+1 290 €+2 015 €-725 €
23+1 290 €+2 133 €-843 €
24+1 290 €+2 254 €-964 €
25+1 290 €+2 378 €-1 088 €
Total+32 250 €+16 704 €+15 546 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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