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LONGUYON Centre ville

Bien expiré
VilleLonguyon (54)
Surface112m²
Coût Total211 970€
Loyer Annuel11 780€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 598,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

EXCLUSIVITÉ – Appartement centre‑ville Longuyon (Pour ceux qui savent écouter les lieux qui parlent bas.) 3ᵉ étage. Pierre de taille. Un appartement qui ne s'ouvre pas à tout le monde… mais qui sait reconnaître ceux qui lui ressemblent. À l'intérieur : la lumière glisse, le parquet raconte, le balcon observe la ville comme s'il en connaissait les secrets. Cuisine prête à reprendre vie. Deux chambres dont une avec dressing. Grenier, cave, chaufferie : chaque espace a son rôle, sa cachette, son caractère. Chauffage individuel gaz. Atmosphère singulière. Caractère affirmé. Un bien rare, pour celui ou celle qui saura entendre ce qu'il ne dit pas. Envie de le découvrir ? Venez visiter… et faites votre proposition. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/thionville-57100/agence-immobiliere/ft-lorraine-bourgogne-thionville-7509

Ville : Longuyon
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54260
Coordonnées : 49.445125, 5.600628
Total : 211 970€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 18 650€
Valeur du bien : 197 650€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 982€/mois
Loyer annuel estimé : 11780€/an
Fourchette totale : 726€ - 1327€/mois
Fourchette annuelle : 8715€ - 15923€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :847,57 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 928 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :+84 072€ (+88.6%)
Marge achat-revente :-117 042€ (-123.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 049,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 111,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 981,26€
Coût de l'assurance :18 547,37€
Taxe foncière : 1 178,02€/an
Soit par mois : 98,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 981,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 209,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 83 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec installation de nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir pour moderniser l'espace
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et entretien des équipements de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien nécessaire pour maintenir la qualité du sol
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 650 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière à gaz: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€
  • Chambres:2 400€
    Entretien parquet: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Salon:1 950€
    Peinture salon: 30 m² × 65€/m² = 1950€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Longuyon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 982 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 780 €/an
Calcul : 982 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 970 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 178 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 685 €
Revenus locatifs : +11 780 €
Charges déductibles : -27 685 €
Résultat foncier Année 1 : -15 905 €(Déficit de 15 905 €)
Imputable sur revenu global : 15 905 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 035 €/an
Revenus locatifs : +11 780 €
Charges déductibles : -9 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 745 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 780 €27 692 €7 122 €-15 912 €15 912 €--
212 016 €8 853 €6 933 €3 163 €---
312 256 €8 657 €6 737 €3 599 €---
412 501 €8 455 €6 535 €4 046 €---
512 751 €8 246 €6 326 €4 506 €---
613 006 €8 029 €6 109 €4 977 €---
713 266 €7 805 €5 885 €5 462 €---
813 532 €7 573 €5 653 €5 959 €---
913 802 €7 333 €5 413 €6 469 €---
1014 078 €7 085 €5 165 €6 993 €---
1114 360 €6 828 €4 908 €7 532 €---
1214 647 €6 563 €4 643 €8 084 €---
1314 940 €6 288 €4 368 €8 652 €---
1415 239 €6 004 €4 084 €9 235 €---
1515 544 €5 710 €3 790 €9 834 €---
1615 855 €5 406 €3 486 €10 449 €---
1716 172 €5 091 €3 171 €11 081 €---
1816 495 €4 765 €2 845 €11 730 €---
1916 825 €4 429 €2 509 €12 396 €---
2017 162 €4 080 €2 160 €13 081 €---
2117 505 €3 720 €1 800 €13 785 €---
2217 855 €3 347 €1 427 €14 508 €---
2318 212 €2 961 €1 041 €15 251 €---
2418 576 €2 562 €642 €16 014 €---
2518 948 €2 149 €229 €16 799 €---
TOTAL377 323 €169 629 €102 981 €207 694 €15 912 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 774 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 694 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 780 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 474 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 474 €-4 774 €+7 248 €
2+2 474 €+949 €+1 525 €
3+2 474 €+1 080 €+1 394 €
4+2 474 €+1 214 €+1 260 €
5+2 474 €+1 352 €+1 122 €
6+2 474 €+1 493 €+981 €
7+2 474 €+1 638 €+836 €
8+2 474 €+1 788 €+686 €
9+2 474 €+1 941 €+533 €
10+2 474 €+2 098 €+376 €
11+2 474 €+2 259 €+215 €
12+2 474 €+2 425 €+49 €
13+2 474 €+2 596 €-122 €
14+2 474 €+2 771 €-297 €
15+2 474 €+2 950 €-476 €
16+2 474 €+3 135 €-661 €
17+2 474 €+3 324 €-850 €
18+2 474 €+3 519 €-1 045 €
19+2 474 €+3 719 €-1 245 €
20+2 474 €+3 924 €-1 450 €
21+2 474 €+4 136 €-1 662 €
22+2 474 €+4 352 €-1 878 €
23+2 474 €+4 575 €-2 101 €
24+2 474 €+4 804 €-2 330 €
25+2 474 €+5 040 €-2 566 €
Total+61 850 €+62 308 €+-458 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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