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LONGUYON Centre ville

VilleLonguyon (54)
Surface112
Coût Total211 970
Loyer Annuel11 780
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-228
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 598,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

EXCLUSIVITÉ – Appartement centre‑ville Longuyon (Pour ceux qui savent écouter les lieux qui parlent bas.) 3ᵉ étage. Pierre de taille. Un appartement qui ne s'ouvre pas à tout le monde… mais qui sait reconnaître ceux qui lui ressemblent. À l'intérieur : la lumière glisse, le parquet raconte, le balcon observe la ville comme s'il en connaissait les secrets. Cuisine prête à reprendre vie. Deux chambres dont une avec dressing. Grenier, cave, chaufferie : chaque espace a son rôle, sa cachette, son caractère. Chauffage individuel gaz. Atmosphère singulière. Caractère affirmé. Un bien rare, pour celui ou celle qui saura entendre ce qu'il ne dit pas. Envie de le découvrir ? Venez visiter… et faites votre proposition. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/thionville-57100/agence-immobiliere/ft-lorraine-bourgogne-thionville-7509

Ville : Longuyon
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54260
Coordonnées : 49.445125, 5.600628
Total : 211 970
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 18 650
Valeur du bien : 197 650
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 982€/mois
Loyer annuel estimé : 11780€/an
Fourchette totale : 726€ - 1327€/mois
Fourchette annuelle : 8715€ - 15923€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :847,57 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 928
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :+84 072 (+88.6%)
Marge achat-revente :-117 042€ (-123.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 970
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 049,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 111,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 981,26
Coût de l'assurance :18 547,37
Taxe foncière : 1 178,02€/an
Soit par mois : 98,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 981,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 209,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 83 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec installation de nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir pour moderniser l'espace
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et entretien des équipements de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien nécessaire pour maintenir la qualité du sol
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 650(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Remplacement chaudière à gaz: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:9 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:600
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€
  • Chambres:2 400
    Entretien parquet: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Salon:1 950
    Peinture salon: 30 m² × 65€/m² = 1950€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Longuyon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 982 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 780 €/an
Calcul : 982 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 970 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 178 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 685
Revenus locatifs : +11 780
Charges déductibles : -27 685
Résultat foncier Année 1 : -15 905(Déficit de 15 905 €)
Imputable sur revenu global : 15 905
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 035 €/an
Revenus locatifs : +11 780
Charges déductibles : -9 035
Résultat foncier Années 2+ : 2 745 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 78027 6927 122-15 91215 912 €--
212 0168 8536 9333 163---
312 2568 6576 7373 599---
412 5018 4556 5354 046---
512 7518 2466 3264 506---
613 0068 0296 1094 977---
713 2667 8055 8855 462---
813 5327 5735 6535 959---
913 8027 3335 4136 469---
1014 0787 0855 1656 993---
1114 3606 8284 9087 532---
1214 6476 5634 6438 084---
1314 9406 2884 3688 652---
1415 2396 0044 0849 235---
1515 5445 7103 7909 834---
1615 8555 4063 48610 449---
1716 1725 0913 17111 081---
1816 4954 7652 84511 730---
1916 8254 4292 50912 396---
2017 1624 0802 16013 081---
2117 5053 7201 80013 785---
2217 8553 3471 42714 508---
2318 2122 9611 04115 251---
2418 5762 56264216 014---
2518 9482 14922916 799---
TOTAL377 323169 629102 981207 69415 912Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 774
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 694
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 780 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 474 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 474-4 774+7 248
2+2 474+949+1 525
3+2 474+1 080+1 394
4+2 474+1 214+1 260
5+2 474+1 352+1 122
6+2 474+1 493+981
7+2 474+1 638+836
8+2 474+1 788+686
9+2 474+1 941+533
10+2 474+2 098+376
11+2 474+2 259+215
12+2 474+2 425+49
13+2 474+2 596-122
14+2 474+2 771-297
15+2 474+2 950-476
16+2 474+3 135-661
17+2 474+3 324-850
18+2 474+3 519-1 045
19+2 474+3 719-1 245
20+2 474+3 924-1 450
21+2 474+4 136-1 662
22+2 474+4 352-1 878
23+2 474+4 575-2 101
24+2 474+4 804-2 330
25+2 474+5 040-2 566
Total+61 850+62 308+-458
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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