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Achat ferme

Bien expiré
VilleGurat (16)
Surface313
Coût Total301 420
Loyer Annuel30 070
Rentabilité9.98%
Cashflow/mois+663
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 267 500 €
Surface : 313 m²
Prix au m² : 854,63 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Surface de 313 m², 10 Pièces, 8 Chambres, 2 Salles de bain, Terrain de 38411 m², Travaux

Charmant Logis du 17ème siècle avec un charme historique et des vues imprenables - Ce magnifique Logis du XVIIe siècle, situé juste au sud d'Angoulême, offre une rare opportunité de posséder un domaine historique français. Faisant à l'origine partie de l'Abbaye de Fontevraud, cette ancienne ferme en activité produisait du Pineau des Charentes et a conservé son charme authentique. Située autour d'une cour traditionnelle, la propriété offre plus de 310 m² de surface habitable et 700 m² de dépendances, ce qui offre un potentiel incroyable. Si certaines parties sont à rénover et à moderniser, plusieurs toitures ont déjà été remaniées. Avec une vue imprenable sur la campagne, cette propriété est parfaite pour ceux qui recherchent un projet de restauration plein d'histoire et de caractère.

Ville : Gurat
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16320
Coordonnées : 45.436065, 0.263389
Total : 301 420
Prix d'acquisition : 267 500
Travaux : 12 520
Valeur du bien : 280 020
Frais de notaire : 21 400
Coût estimé : 21 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 313
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 2506€/mois
Loyer annuel estimé : 30070€/an
Fourchette totale : 1989€ - 3157€/mois
Fourchette annuelle : 23867€ - 37886€/an
Rentabilité brute :9.98%
Fourchette de rentabilité :7.92% - 12.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 504,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :87,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 592,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 820,27
Coût de l'assurance :26 374,25
Taxe foncière : 3 007,04€/an
Soit par mois : 250,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 505,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 842,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :663,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 313 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 313 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 39 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet, stratifié ou carrelage) dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 520(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:12 520
    Isolation des combles: 313 m² × 40€/m² = 12520€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gurat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Aides disponibles pour l'isolation des combles. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 520✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 070 €/an
Calcul : 2 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 328 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 420 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 055 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 007 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 910
Revenus locatifs : +30 070
Charges déductibles : -26 910
Résultat foncier Année 1 : 3 161

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 390 €/an
Revenus locatifs : +30 070
Charges déductibles : -14 390
Résultat foncier Années 2+ : 15 681 €/an
Prix d'achat du bien : 267 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 173 875(65% de 267 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 323 €/an
Calcul : 173 875 € × 3,636% = 6 323
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 07026 91910 3373 151---
230 67214 12710 06516 544---
331 28513 8469 78417 439---
431 91113 5559 49318 356---
532 54913 2539 19119 296---
633 20012 9418 87920 260---
733 86412 6178 55521 247---
834 54112 2828 22022 259---
935 23211 9367 87423 296---
1035 93711 5777 51524 360---
1136 65611 2067 14425 450---
1237 38910 8216 75926 568---
1338 13710 4236 36127 713---
1438 89910 0115 94928 888---
1539 6779 5845 52230 093---
1640 4719 1435 08131 328---
1741 2808 6854 62332 595---
1842 1068 2124 15033 894---
1942 9487 7223 66035 226---
2043 8077 2153 15336 592---
2144 6836 6892 62737 994---
2245 5776 1462 08439 431---
2346 4885 5831 52140 905---
2447 4185 00093842 418---
2548 3664 39733543 970---
TOTAL963 163263 890149 820699 2730Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 699 273
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 070 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 315+945+5 370
2+6 315+4 963+1 352
3+6 315+5 232+1 083
4+6 315+5 507+808
5+6 315+5 789+526
6+6 315+6 078+237
7+6 315+6 374-59
8+6 315+6 678-363
9+6 315+6 989-674
10+6 315+7 308-993
11+6 315+7 635-1 320
12+6 315+7 970-1 655
13+6 315+8 314-1 999
14+6 315+8 666-2 351
15+6 315+9 028-2 713
16+6 315+9 398-3 083
17+6 315+9 778-3 463
18+6 315+10 168-3 853
19+6 315+10 568-4 253
20+6 315+10 978-4 663
21+6 315+11 398-5 083
22+6 315+11 829-5 514
23+6 315+12 272-5 957
24+6 315+12 725-6 410
25+6 315+13 191-6 876
Total+157 875+209 782+-51 907
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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