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Achat : Maison Argenton-sur-Creuse (36200)

VilleArgenton-sur-Creuse (36)
Surface187
Coût Total199 124
Loyer Annuel16 053
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+173
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 800 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 736,9 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 187 m², 7 pièces, 1 salle de bain, Terrasse, Piscine, Cheminée, Cave

Argenton sur creuse - maison 4 chambres avec piscine située sue la commune d'argenton-sur-creuse, dans un lieudit, cette maison d'habitation à rafraîchir est composée au rez-de-chaussée : - d'une entrée avec cellier, une cuisine aménagée et équipée, un vaste séjour avec cheminée, deux chambres et salle d'eau avec wc. - à l'étage, la grande mezzanine dessert une chambre, une pièce sous combles à usage de chambre, une pièce aménageable et un grenier. Le bien est complété par un grand jardin sans vis à vis avec terrasse et piscine à restaurer. Concernant l'aspect technique, les huisseries sont en double vitrage bois et pvc. Le chauffage est assuré par une chaudière au gaz de ville de 2001. Le bien est raccordé au tout à l'égout.

Ville : Argenton-sur-Creuse
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Coordonnées : 46.578750, 1.492560
Total : 199 124
Prix d'acquisition : 137 800
Travaux : 50 300
Valeur du bien : 188 100
Frais de notaire : 11 024
Coût estimé : 11 024
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1338€/mois
Loyer annuel estimé : 16053€/an
Fourchette totale : 1084€ - 1650€/mois
Fourchette annuelle : 13013€ - 19804€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 076,13 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :201 236
Prix d'achat :137 800
Décote à l'achat :-63 436 (-31.5%)
Marge achat-revente :2 112€ (1.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 124
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :980,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :49,78€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 030,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 150,40
Coût de l'assurance :14 934,30
Taxe foncière : 1 605,33€/an
Soit par mois : 133,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 337,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 164,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :173,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au gaz de 2001
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et carrelage
Quantité: 1 cuisine (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 300(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:18 700
    Isolation combles: 187 m² × 100€/m² = 18700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenton-sur-Creuse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 338 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 053 €/an
Calcul : 1 338 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 124 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 597 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 088
Revenus locatifs : +16 053
Charges déductibles : -59 088
Résultat foncier Année 1 : -43 035(Déficit de 43 035 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 635
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 788 €/an
Revenus locatifs : +16 053
Charges déductibles : -8 788
Résultat foncier Années 2+ : 7 265 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21634.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 570(65% de 137 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 257 €/an
Calcul : 89 570 € × 3,636% = 3 257
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 05359 0946 592-43 04121 400 €21 641 €21 641 €
216 3748 6186 4157 756--13 885 €
316 7028 4366 2338 266--5 619 €
417 0368 2486 0458 788---
517 3778 0535 8509 324---
617 7247 8515 6499 873---
718 0797 6435 44010 436---
818 4407 4285 22511 013---
918 8097 2055 00211 604---
1019 1856 9754 77212 211---
1119 5696 7374 53412 832---
1219 9606 4904 28813 470---
1320 3606 2364 03314 124---
1420 7675 9733 77014 794---
1521 1825 7003 49815 482---
1621 6065 4193 21616 187---
1722 0385 1282 92516 910---
1822 4794 8272 62417 652---
1922 9284 5162 31318 412---
2023 3874 1941 99119 193---
2123 8543 8611 65919 993---
2224 3323 5171 31520 814---
2324 8183 16295921 656---
2425 3152 79459122 521---
2525 8212 41421123 407---
TOTAL514 193200 51895 150313 67521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 675
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 371-6 420+9 791
2+3 3710+3 371
3+3 3710+3 371
4+3 371+951+2 420
5+3 371+2 797+574
6+3 371+2 962+409
7+3 371+3 131+240
8+3 371+3 304+67
9+3 371+3 481-110
10+3 371+3 663-292
11+3 371+3 850-479
12+3 371+4 041-670
13+3 371+4 237-866
14+3 371+4 438-1 067
15+3 371+4 644-1 273
16+3 371+4 856-1 485
17+3 371+5 073-1 702
18+3 371+5 295-1 924
19+3 371+5 524-2 153
20+3 371+5 758-2 387
21+3 371+5 998-2 627
22+3 371+6 244-2 873
23+3 371+6 497-3 126
24+3 371+6 756-3 385
25+3 371+7 022-3 651
Total+84 275+94 103+-9 828
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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