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Appartement 3 pièces 64 m²

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface64m²
Coût Total135 278€
Loyer Annuel9 290€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-320€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 128 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 689,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

BEL APPARTEMENT DE 64M2 ENTIEREMENT RENOVE En vente : à Tours (37200) venez découvrir cet appartement de 3 pièces de 64 m² aux beaux volumes. Il est composé d'une entrée desservant d'une part la grande pièce de vie avec sa cuisine semi ouverte aménagée et équipée ainsi que son cellier et d'autre part son coin nuit comprenant deux belles chambres ainsi qu'une salle de bains. La résidence possède un chauffage collectif fonctionnant au gaz. Cet appartement est situé au 7e et dernier étage d'une résidence des années 70 avec ascenseur. Il vient tout juste d'être rénové. Des établissements scolaires du primaire et du secondaire sont implantés à proximité. Niveau transports, on trouve cinq lignes de bus à moins de 10 minutes. Il y a un accès à l'autoroute A10 à 1 km. Il y a de nombreux restaurants et un bureau de poste à proximité du bien. Enfin, le marché Avenue Sthendal a lieu toutes les semaines. Envie d'en savoir plus sur cet appartement à vendre ? Prenez contact avec votre agence CITYA BERANGER. Référence annonce : TAPP494479 Date de réalisation du diagnostic : 05/12/2022 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,26% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 99 200 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 105 Charges prévisionnelles annuelles : 2374 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800 € et 1 130 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37200
Coordonnées : 47.367260, 0.707238
Total : 135 278€
Prix d'acquisition : 108 128€
Travaux : 18 500€
Valeur du bien : 126 628€
Frais de notaire : 8 650€
Coût estimé : 8 650€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 774€/mois
Loyer annuel estimé : 9290€/an
Fourchette totale : 612€ - 980€/mois
Fourchette annuelle : 7340€ - 11758€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 278€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 698,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 705,94€
Coût de l'assurance :11 498,63€
Taxe foncière : 2 374,00€/an
Soit par mois : 197,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 197,83€/mois
Soit par an : 2 374,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 774,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 093,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-319,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique recommandée
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 000€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Parquet flottant:2 100€
    Pose parquet flottant 28 m²: 28 m² × 75€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 290 €/an
Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 353 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 278 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 374 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 374 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 061 €
Revenus locatifs : +9 290 €
Charges déductibles : -28 061 €
Résultat foncier Année 1 : -18 771 €(Déficit de 18 771 €)
Imputable sur revenu global : 18 771 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 561 €/an
Revenus locatifs : +9 290 €
Charges déductibles : -9 561 €
Résultat foncier Années 2+ : -271 €/an(Déficit de 271 €)
Prix d'achat du bien : 108 128 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 283 €(65% de 108 128 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 556 €/an
Calcul : 70 283 € × 3,636% = 2 556 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 290 €28 065 €4 357 €-18 775 €18 775 €--
29 475 €9 447 €4 239 €28 €---
39 665 €9 325 €4 117 €339 €---
49 858 €9 200 €3 992 €659 €---
510 055 €9 070 €3 862 €986 €---
610 256 €8 935 €3 727 €1 321 €---
710 462 €8 797 €3 589 €1 665 €---
810 671 €8 653 €3 445 €2 017 €---
910 884 €8 505 €3 297 €2 379 €---
1011 102 €8 352 €3 144 €2 750 €---
1111 324 €8 194 €2 986 €3 130 €---
1211 550 €8 031 €2 823 €3 519 €---
1311 781 €7 862 €2 655 €3 919 €---
1412 017 €7 688 €2 480 €4 329 €---
1512 257 €7 508 €2 300 €4 749 €---
1612 503 €7 322 €2 114 €5 180 €---
1712 753 €7 130 €1 922 €5 622 €---
1813 008 €6 932 €1 724 €6 076 €---
1913 268 €6 727 €1 519 €6 541 €---
2013 533 €6 515 €1 307 €7 018 €---
2113 804 €6 296 €1 088 €7 508 €---
2214 080 €6 070 €862 €8 010 €---
2314 362 €5 837 €629 €8 525 €---
2414 649 €5 595 €387 €9 053 €---
2514 942 €5 346 €138 €9 596 €---
TOTAL297 549 €211 405 €62 706 €86 144 €18 775 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 633 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 290 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 951 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 951 €-5 633 €+7 584 €
2+1 951 €+8 €+1 943 €
3+1 951 €+102 €+1 849 €
4+1 951 €+198 €+1 753 €
5+1 951 €+296 €+1 655 €
6+1 951 €+396 €+1 555 €
7+1 951 €+499 €+1 452 €
8+1 951 €+605 €+1 346 €
9+1 951 €+714 €+1 237 €
10+1 951 €+825 €+1 126 €
11+1 951 €+939 €+1 012 €
12+1 951 €+1 056 €+895 €
13+1 951 €+1 176 €+775 €
14+1 951 €+1 299 €+652 €
15+1 951 €+1 425 €+526 €
16+1 951 €+1 554 €+397 €
17+1 951 €+1 687 €+264 €
18+1 951 €+1 823 €+128 €
19+1 951 €+1 962 €-11 €
20+1 951 €+2 105 €-154 €
21+1 951 €+2 252 €-301 €
22+1 951 €+2 403 €-452 €
23+1 951 €+2 558 €-607 €
24+1 951 €+2 716 €-765 €
25+1 951 €+2 879 €-928 €
Total+48 775 €+25 843 €+22 932 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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