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Moyeuvre-grande village : immeuble pour investisseurs

VilleMoyeuvre-Grande (57)
Surface642m²
Coût Total664 980€
Loyer Annuel77 753€
Rentabilité11.69%
Cashflow/mois+2 395€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 495 000 €
Surface : 642 m²
Prix au m² : 771,03 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 33
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MOYEUVRE GRANDE : SPÉCIAL INVESTISSEURS ! au cœur du village, joli immeuble en bon état comprenant : Au rdc : 2 F5 Au 1er : 1 F2 - 1 F3 et 1 F5 Au 2ème : 2 F4 en duplex Tous loués. Revenus locatifs annuels 52 396,32 € Rentabilité + de 10 %

Ville : Moyeuvre-Grande
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57250
Coordonnées : 49.249590, 6.044180
Total : 664 980€
Prix d'acquisition : 495 000€
Travaux : 130 380€
Valeur du bien : 625 380€
Frais de notaire : 39 600€
Coût estimé : 39 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 642m²
Loyer prédit : 10.09€/m²/mois
Fourchette : 8.19€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 6479€/mois
Loyer annuel estimé : 77753€/an
Fourchette totale : 5256€ - 7987€/mois
Fourchette annuelle : 63074€ - 95847€/an
Rentabilité brute :11.69%
Fourchette de rentabilité :9.49% - 14.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :857,21 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :550 326 €
Prix d'achat :495 000 €
Décote à l'achat :-55 326€ (-10.1%)
Marge achat-revente :-114 654€ (-20.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :664 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 247,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :188,41€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 436,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :309 295,61€
Coût de l'assurance :56 523,30€
Taxe foncière : 7 775,28€/an
Soit par mois : 647,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 479,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 083,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 395,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 642 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 64 fenêtres (estimation basée sur 642 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 642 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (état 3/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: 10 m² (surface cuisine)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans les chambres
Quantité: 12 chambres (environ 144 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: 20 m² (surface salon)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :130 380 €(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:96 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 64 fenêtres × 1500€ = 96000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres:2 880€
    Rafraîchissement peinture chambres: 144 m² × 20€/m² = 2880€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moyeuvre-Grande (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 113 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 77 753 €/an
Calcul : 6 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 463 €/an
Base de calcul : Emprunt de 664 980 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 261 €/an
Calcul : 188 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 130 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 161 879 €
Revenus locatifs : +77 753 €
Charges déductibles : -161 879 €
Résultat foncier Année 1 : -84 127 €(Déficit de 84 127 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 727 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 499 €/an
Revenus locatifs : +77 753 €
Charges déductibles : -31 499 €
Résultat foncier Années 2+ : 46 253 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62726.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 495 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 321 750 €(65% de 495 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 700 €/an
Calcul : 321 750 € × 3,636% = 11 700 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
177 753 €161 901 €21 484 €-84 148 €21 400 €62 748 €62 748 €
279 308 €30 940 €20 904 €48 368 €--14 380 €
380 894 €30 340 €20 304 €50 554 €---
482 512 €29 721 €19 684 €52 791 €---
584 162 €29 080 €19 044 €55 082 €---
685 845 €28 419 €18 383 €57 426 €---
787 562 €27 736 €17 699 €59 827 €---
889 313 €27 029 €16 993 €62 284 €---
991 100 €26 300 €16 264 €64 800 €---
1092 922 €25 546 €15 510 €67 376 €---
1194 780 €24 767 €14 731 €70 013 €---
1296 676 €23 963 €13 927 €72 713 €---
1398 609 €23 131 €13 095 €75 478 €---
14100 581 €22 273 €12 236 €78 309 €---
15102 593 €21 385 €11 349 €81 208 €---
16104 645 €20 468 €10 432 €84 177 €---
17106 738 €19 521 €9 485 €87 217 €---
18108 873 €18 542 €8 506 €90 331 €---
19111 050 €17 531 €7 495 €93 519 €---
20113 271 €16 486 €6 450 €96 785 €---
21115 537 €15 406 €5 370 €100 130 €---
22117 847 €14 291 €4 255 €103 556 €---
23120 204 €13 139 €3 102 €107 066 €---
24122 608 €11 948 €1 912 €110 660 €---
25125 060 €10 718 €682 €114 343 €---
TOTAL2 490 444 €690 581 €309 296 €1 799 864 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 799 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 77 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 328 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 328 €-6 420 €+22 748 €
2+16 328 €0 €+16 328 €
3+16 328 €+10 852 €+5 476 €
4+16 328 €+15 837 €+491 €
5+16 328 €+16 524 €-196 €
6+16 328 €+17 228 €-900 €
7+16 328 €+17 948 €-1 620 €
8+16 328 €+18 685 €-2 357 €
9+16 328 €+19 440 €-3 112 €
10+16 328 €+20 213 €-3 885 €
11+16 328 €+21 004 €-4 676 €
12+16 328 €+21 814 €-5 486 €
13+16 328 €+22 643 €-6 315 €
14+16 328 €+23 493 €-7 165 €
15+16 328 €+24 362 €-8 034 €
16+16 328 €+25 253 €-8 925 €
17+16 328 €+26 165 €-9 837 €
18+16 328 €+27 099 €-10 771 €
19+16 328 €+28 056 €-11 728 €
20+16 328 €+29 036 €-12 708 €
21+16 328 €+30 039 €-13 711 €
22+16 328 €+31 067 €-14 739 €
23+16 328 €+32 120 €-15 792 €
24+16 328 €+33 198 €-16 870 €
25+16 328 €+34 303 €-17 975 €
Total+408 200 €+539 959 €+-131 759 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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