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Appartement 5 pièces 91 m²

Bien expiré
VillePrivas (07)
Surface91m²
Coût Total135 360€
Loyer Annuel9 426€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Centre Ville de Privas

Eric Gibey Vous propose en Exclusivité cet appartement à rénover au centre Ville de Privas. Cet appartement au deuxième étage d'une petite copropriété vous propose sur 90m² environ, Une cuisine à aménager indépendante, un salon / salle à manger avec parquet très lumineux avec une orientation sud/ouest. Un bureau ou chambre avec parquet. Deux chambres et une belle salle de bain équipée. Toilettes. Emplacement idéal au centre ville sans véritable nuisances et parking à 50m. Cinéma, Théâtre, commerces à faire à pieds. Travaux de rénovation à envisager. Un grenier complète cette offre. Me contacter pour plus d'informations au [Coordonnées masquées]. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 31/12/2025 par Eric Gibey , RSAC 348099888 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Aubenas Référence annonce : fr038429 Date de réalisation du diagnostic : 07/11/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 630 € et 3 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Privas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07000
Coordonnées : 44.733610, 4.594993
Total : 135 360€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 126 000€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 785€/mois
Loyer annuel estimé : 9426€/an
Fourchette totale : 604€ - 1021€/mois
Fourchette annuelle : 7251€ - 12254€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :40,61€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 706,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 465,33€
Coût de l'assurance :12 182,40€
Taxe foncière : 942,59€/an
Soit par mois : 78,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 785,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 785,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour la salle de bain.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour les chambres.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(99 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Privas. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 426 €/an
Calcul : 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 463 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 360 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 893 €
Revenus locatifs : +9 426 €
Charges déductibles : -14 893 €
Résultat foncier Année 1 : -5 467 €(Déficit de 5 467 €)
Imputable sur revenu global : 5 467 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 893 €/an
Revenus locatifs : +9 426 €
Charges déductibles : -5 893 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 533 €/an
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 426 €14 897 €4 467 €-5 471 €5 471 €--
29 614 €5 778 €4 348 €3 837 €---
39 807 €5 654 €4 224 €4 153 €---
410 003 €5 526 €4 096 €4 477 €---
510 203 €5 394 €3 964 €4 809 €---
610 407 €5 257 €3 828 €5 150 €---
710 615 €5 116 €3 686 €5 499 €---
810 827 €4 970 €3 540 €5 857 €---
911 044 €4 819 €3 389 €6 225 €---
1011 265 €4 663 €3 233 €6 602 €---
1111 490 €4 501 €3 072 €6 989 €---
1211 720 €4 335 €2 905 €7 385 €---
1311 954 €4 162 €2 732 €7 792 €---
1412 193 €3 984 €2 554 €8 210 €---
1512 437 €3 799 €2 369 €8 638 €---
1612 686 €3 608 €2 178 €9 078 €---
1712 940 €3 411 €1 981 €9 529 €---
1813 199 €3 207 €1 777 €9 991 €---
1913 463 €2 996 €1 567 €10 466 €---
2013 732 €2 778 €1 349 €10 953 €---
2114 006 €2 553 €1 123 €11 453 €---
2214 287 €2 320 €890 €11 966 €---
2314 572 €2 079 €649 €12 493 €---
2414 864 €1 830 €400 €13 034 €---
2515 161 €1 573 €143 €13 588 €---
TOTAL301 915 €109 213 €64 465 €192 702 €5 471 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 641 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 702 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 979 €-1 641 €+3 620 €
2+1 979 €+1 151 €+828 €
3+1 979 €+1 246 €+733 €
4+1 979 €+1 343 €+636 €
5+1 979 €+1 443 €+536 €
6+1 979 €+1 545 €+434 €
7+1 979 €+1 650 €+329 €
8+1 979 €+1 757 €+222 €
9+1 979 €+1 867 €+112 €
10+1 979 €+1 981 €-2 €
11+1 979 €+2 097 €-118 €
12+1 979 €+2 216 €-237 €
13+1 979 €+2 338 €-359 €
14+1 979 €+2 463 €-484 €
15+1 979 €+2 591 €-612 €
16+1 979 €+2 723 €-744 €
17+1 979 €+2 859 €-880 €
18+1 979 €+2 997 €-1 018 €
19+1 979 €+3 140 €-1 161 €
20+1 979 €+3 286 €-1 307 €
21+1 979 €+3 436 €-1 457 €
22+1 979 €+3 590 €-1 611 €
23+1 979 €+3 748 €-1 769 €
24+1 979 €+3 910 €-1 931 €
25+1 979 €+4 077 €-2 098 €
Total+49 475 €+57 811 €+-8 336 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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