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Appartement 3 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface65m²
Coût Total102 340€
Loyer Annuel6 827€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 969,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 65 m²

Bel appartement de 3 pièces pour environ 65m2 de surface au sol situé au 4e étage sans ascenseur d'un immeuble entre le quartier de l'Ormeau et de Brauhauban, non loin des commodités. Une entrée distribue un grand salon/séjour avec placard, un toilette ainsi qu'une cuisine séparée et son cellier. Un couloir avec placards permet de séparer l'espace nuit composé de deux chambres et d'une salle de bain. L'appartement est lumineux car traversant avec une exposition principale SUD et une belle vue dégagée sur les Pyrénées. Un parking collectif est situé en bas de la résidence. L'appartement est vendu avec une cave. Vous disposez du double vitrage et des volets roulants. Votre agent commercial, Jérémy Dazet, immatriculé au R.S.A.C. de Tarbes sous le numéro 831 546 924.

Surface : 65 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/06/2024

Consommation énergie primaire : 244 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 238 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 090 € et 1 530 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.227154, 0.083650
Total : 102 340€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 34 300€
Valeur du bien : 97 300€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 569€/mois
Loyer annuel estimé : 6827€/an
Fourchette totale : 462€ - 701€/mois
Fourchette annuelle : 5541€ - 8410€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 481,18 €/m²
Basé sur :384 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 277 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-33 277€ (-34.6%)
Marge achat-revente :-6 063€ (-6.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :29,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 531,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 088,00€
Coût de l'assurance :8 954,75€
Taxe foncière : 682,65€/an
Soit par mois : 56,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 568,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 827 €/an
Calcul : 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 334 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 340 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 683 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 675 €
Revenus locatifs : +6 827 €
Charges déductibles : -38 675 €
Résultat foncier Année 1 : -31 848 €(Déficit de 31 848 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 448 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 375 €/an
Revenus locatifs : +6 827 €
Charges déductibles : -4 375 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 452 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10447.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 827 €38 678 €3 337 €-31 851 €21 400 €10 451 €10 451 €
26 963 €4 288 €3 247 €2 675 €--7 776 €
37 102 €4 195 €3 154 €2 907 €--4 869 €
47 244 €4 099 €3 058 €3 145 €--1 724 €
57 389 €4 000 €2 959 €3 389 €---
67 537 €3 898 €2 857 €3 639 €---
77 688 €3 792 €2 751 €3 896 €---
87 842 €3 682 €2 642 €4 159 €---
97 998 €3 569 €2 528 €4 429 €---
108 158 €3 452 €2 412 €4 706 €---
118 322 €3 332 €2 291 €4 990 €---
128 488 €3 207 €2 166 €5 281 €---
138 658 €3 078 €2 037 €5 580 €---
148 831 €2 944 €1 904 €5 887 €---
159 007 €2 807 €1 766 €6 201 €---
169 188 €2 664 €1 623 €6 524 €---
179 371 €2 517 €1 476 €6 854 €---
189 559 €2 365 €1 324 €7 194 €---
199 750 €2 207 €1 167 €7 542 €---
209 945 €2 045 €1 004 €7 900 €---
2110 144 €1 877 €836 €8 267 €---
2210 347 €1 703 €663 €8 643 €---
2310 554 €1 524 €483 €9 030 €---
2410 765 €1 339 €298 €9 426 €---
2510 980 €1 147 €106 €9 833 €---
TOTAL218 656 €108 409 €48 088 €110 247 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 247 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 827 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 434 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 434 €-6 420 €+7 854 €
2+1 434 €0 €+1 434 €
3+1 434 €0 €+1 434 €
4+1 434 €0 €+1 434 €
5+1 434 €+500 €+934 €
6+1 434 €+1 092 €+342 €
7+1 434 €+1 169 €+265 €
8+1 434 €+1 248 €+186 €
9+1 434 €+1 329 €+105 €
10+1 434 €+1 412 €+22 €
11+1 434 €+1 497 €-63 €
12+1 434 €+1 584 €-150 €
13+1 434 €+1 674 €-240 €
14+1 434 €+1 766 €-332 €
15+1 434 €+1 860 €-426 €
16+1 434 €+1 957 €-523 €
17+1 434 €+2 056 €-622 €
18+1 434 €+2 158 €-724 €
19+1 434 €+2 263 €-829 €
20+1 434 €+2 370 €-936 €
21+1 434 €+2 480 €-1 046 €
22+1 434 €+2 593 €-1 159 €
23+1 434 €+2 709 €-1 275 €
24+1 434 €+2 828 €-1 394 €
25+1 434 €+2 950 €-1 516 €
Total+35 850 €+33 074 €+2 776 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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