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Appartement 4 pièces 147 m²

Bien expiré
VilleAbbeville (80)
Surface147m²
Coût Total262 840€
Loyer Annuel16 173€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 1 306,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 147 m²

ABBEVILLE, au coeur du centre-ville, proche de toutes commodités (commerces, bus, parc, piscine) Appartement T4 de 147m² au 2ème étage comprenant :

Une entrée / bureau de 23m², un superbe séjour lumineux de 50m² avec insert bois, une cuisine aménagée et équipée de 13m², un WC avec coin laverie, une salle de douche avec wc et trois chambres (13, 16 et 21m²) dont 2 avec placards. Une cave individuelle et un grenier collectif

Chauffage central gaz de ville Charges de copropriété : 1 200€ / an Taxe foncière : 2 000€ / an

Surface : 147 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/05/2023

Consommation énergie primaire : 168 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 165.10 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 635 € et 2 213 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Abbeville
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80100
Coordonnées : 50.107350, 1.832662
Total : 262 840€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 55 480€
Valeur du bien : 247 480€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 9.17€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1348€/mois
Loyer annuel estimé : 16173€/an
Fourchette totale : 1117€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 13407€ - 19510€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 591,61 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 966 €
Prix d'achat :192 000 €
Décote à l'achat :-41 966€ (-17.9%)
Marge achat-revente :-28 874€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 303,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :76,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 379,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 115,89€
Coût de l'assurance :22 998,50€
Taxe foncière : 2 000,00€/an
Soit par mois : 166,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 347,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 646,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-298,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine, y compris électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'espace de travail et la salle à manger
Quantité: 2 pièces (environ 28 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 480 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 6500€ = 6500€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Pose parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:1 680€
    Peinture murs et plafonds autres pièces: 28 m² × 60€/m² = 1680€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abbeville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 348 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 173 €/an
Calcul : 1 348 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 840 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 920 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 449 €
Revenus locatifs : +16 173 €
Charges déductibles : -68 449 €
Résultat foncier Année 1 : -52 276 €(Déficit de 52 276 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 876 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 969 €/an
Revenus locatifs : +16 173 €
Charges déductibles : -12 969 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 204 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30875.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 173 €68 457 €8 858 €-52 284 €21 400 €30 884 €30 884 €
216 497 €12 743 €8 623 €3 754 €--27 130 €
316 826 €12 500 €8 380 €4 327 €--22 804 €
417 163 €12 248 €8 128 €4 915 €--17 889 €
517 506 €11 988 €7 868 €5 518 €--12 371 €
617 856 €11 719 €7 599 €6 137 €--6 233 €
718 213 €11 440 €7 320 €6 773 €---
818 578 €11 152 €7 032 €7 425 €---
918 949 €10 854 €6 734 €8 095 €---
1019 328 €10 546 €6 426 €8 783 €---
1119 715 €10 227 €6 107 €9 488 €---
1220 109 €9 897 €5 777 €10 213 €---
1320 511 €9 555 €5 435 €10 956 €---
1420 922 €9 202 €5 082 €11 720 €---
1521 340 €8 836 €4 716 €12 504 €---
1621 767 €8 458 €4 338 €13 309 €---
1722 202 €8 066 €3 946 €14 136 €---
1822 646 €7 661 €3 541 €14 985 €---
1923 099 €7 242 €3 122 €15 857 €---
2023 561 €6 809 €2 689 €16 753 €---
2124 032 €6 360 €2 240 €17 672 €---
2224 513 €5 896 €1 776 €18 617 €---
2325 003 €5 416 €1 296 €19 587 €---
2425 503 €4 919 €799 €20 584 €---
2526 013 €4 405 €285 €21 608 €---
TOTAL518 028 €286 594 €128 116 €231 434 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 434 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 173 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 396 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 396 €-6 420 €+9 816 €
2+3 396 €0 €+3 396 €
3+3 396 €0 €+3 396 €
4+3 396 €0 €+3 396 €
5+3 396 €0 €+3 396 €
6+3 396 €0 €+3 396 €
7+3 396 €+162 €+3 234 €
8+3 396 €+2 228 €+1 168 €
9+3 396 €+2 429 €+967 €
10+3 396 €+2 635 €+761 €
11+3 396 €+2 846 €+550 €
12+3 396 €+3 064 €+332 €
13+3 396 €+3 287 €+109 €
14+3 396 €+3 516 €-120 €
15+3 396 €+3 751 €-355 €
16+3 396 €+3 993 €-597 €
17+3 396 €+4 241 €-845 €
18+3 396 €+4 496 €-1 100 €
19+3 396 €+4 757 €-1 361 €
20+3 396 €+5 026 €-1 630 €
21+3 396 €+5 302 €-1 906 €
22+3 396 €+5 585 €-2 189 €
23+3 396 €+5 876 €-2 480 €
24+3 396 €+6 175 €-2 779 €
25+3 396 €+6 483 €-3 087 €
Total+84 900 €+69 430 €+15 470 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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