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Détails du bien

VilleBelfort (90)
Surface36.08m²
Coût Total73 720€
Loyer Annuel5 140€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-396€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 36.08 m²
Prix au m² : 1 247,23 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Century 21 agence du théâtre, vous propose à la vente à BELFORT, Non loin de la vieille ville de BELFORT, Appartement idéal pour un investissement locatif, loué actuellement 390€ charges comprises, avec faibles charges. Appartement de type T2 composé d'une entrée, un séjour lumineux, une spacieuse chambre, une salle de bain ainsi qu'une cuisine équipée. Les + : cuisine récemment installée, ballon d'eau chaude neuf parquet sols neuf Ce logement idéalement situé, bénéficie d'une facilité de stationnement, Idéal premier achat et/ou investissement locatif ! Bien proposé par Olivier JOLY EI, agent commercial (RSAC 986532147) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.640838, 6.869907
Total : 73 720€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 25 120€
Valeur du bien : 70 120€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36.08m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 428€/mois
Loyer annuel estimé : 5140€/an
Fourchette totale : 342€ - 536€/mois
Fourchette annuelle : 4106€ - 6435€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 421,64 €/m²
Basé sur :169 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 293 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-6 293€ (-12.3%)
Marge achat-revente :-22 427€ (-43.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :370,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :21,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 391,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 354,06€
Coût de l'assurance :6 450,50€
Taxe foncière : 514,01€/an
Soit par mois : 42,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 390,00€/mois
Soit par an : 4 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 428,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-396,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 36.08 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du ballon d'eau chaude récent
Quantité: 1 ballon d'eau chaude
Raison: DPE E - Appartement - Assurer le bon fonctionnement du système d'eau chaude
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 120 €(696 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10800€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:2 000€
    Chauffe-eau: 1 ballon d'eau chaude × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:840€
    Parquet flottant: 12 m² × 70€/m² = 840€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 800€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1800€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 428 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 140 €/an
Calcul : 428 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 258 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 514 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 680 €/an
Calcul : 390 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 142 €
Revenus locatifs : +5 140 €
Charges déductibles : -33 142 €
Résultat foncier Année 1 : -28 002 €(Déficit de 28 002 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 602 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 022 €/an
Revenus locatifs : +5 140 €
Charges déductibles : -8 022 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 882 €/an(Déficit de 2 882 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6601.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 140 €33 144 €2 572 €-28 004 €21 400 €6 604 €6 604 €
25 243 €7 957 €2 505 €-2 714 €2 714 €-6 604 €
35 348 €7 888 €2 436 €-2 540 €2 540 €-6 604 €
45 455 €7 816 €2 364 €-2 361 €2 361 €-6 604 €
55 564 €7 741 €2 289 €-2 177 €2 177 €-6 604 €
65 675 €7 664 €2 212 €-1 989 €1 989 €-6 604 €
75 789 €7 584 €2 132 €-1 795 €1 795 €-6 604 €
85 904 €7 501 €2 049 €-1 596 €1 596 €-6 604 €
96 022 €7 415 €1 963 €-1 392 €1 392 €-6 604 €
106 143 €7 326 €1 874 €-1 183 €1 183 €-6 604 €
116 266 €7 234 €1 782 €-968 €968 €-6 604 €
126 391 €7 138 €1 686 €-747 €747 €--
136 519 €7 039 €1 587 €-520 €520 €--
146 649 €6 937 €1 485 €-288 €288 €--
156 782 €6 831 €1 379 €-48 €48 €--
166 918 €6 721 €1 269 €197 €---
177 056 €6 607 €1 155 €449 €---
187 197 €6 489 €1 037 €708 €---
197 341 €6 367 €915 €975 €---
207 488 €6 240 €788 €1 248 €---
217 638 €6 109 €657 €1 529 €---
227 791 €5 973 €521 €1 817 €---
237 947 €5 833 €381 €2 114 €---
248 105 €5 687 €235 €2 419 €---
258 268 €5 536 €84 €2 732 €---
TOTAL164 640 €198 775 €37 354 €-34 135 €41 719 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 12 516 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -34 135 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 140 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 079 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 079 €-6 420 €+7 499 €
2+1 079 €-814 €+1 893 €
3+1 079 €-762 €+1 841 €
4+1 079 €-708 €+1 787 €
5+1 079 €-653 €+1 732 €
6+1 079 €-597 €+1 676 €
7+1 079 €-539 €+1 618 €
8+1 079 €-479 €+1 558 €
9+1 079 €-418 €+1 497 €
10+1 079 €-355 €+1 434 €
11+1 079 €-290 €+1 369 €
12+1 079 €-224 €+1 303 €
13+1 079 €-156 €+1 235 €
14+1 079 €-86 €+1 165 €
15+1 079 €-15 €+1 094 €
16+1 079 €+59 €+1 020 €
17+1 079 €+135 €+944 €
18+1 079 €+213 €+866 €
19+1 079 €+292 €+787 €
20+1 079 €+374 €+705 €
21+1 079 €+459 €+620 €
22+1 079 €+545 €+534 €
23+1 079 €+634 €+445 €
24+1 079 €+726 €+353 €
25+1 079 €+820 €+259 €
Total+26 975 €-8 259 €+35 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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