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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCours-la-Ville (69)
Surface90m²
Coût Total132 970€
Loyer Annuel8 078€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 14 m²), 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, Exposition est, Pas de balcon, Non meublé

À la campagne, dans un environnement calme et verdoyant, à proximité de Cours-la-Ville, découvrez cette maison d’habitation d’environ 80 m² habitables offrant un beau potentiel. Elle se compose au rez-de-chaussée d’une entrée par véranda, d’une pièce de vie, d’une cuisine ainsi que d’une salle d’eau. À l’étage, vous trouverez deux chambres. La maison est élevée sur cave et bénéficie d’un terrain attenant, parfait pour profiter de l’extérieur dans un cadre paisible. Un garage complète également l’ensemble et permet le stationnement.Ce bien conviendra aussi bien pour une résidence principale que pour un projet avec valorisation, dans un secteur recherché pour son calme. L'atout majeur de ce bien : une seconde maison attenante, idéale pour un projet d’agrandissement, la création d’un logement indépendant ou un investissement locatif. À découvrir sans tarder. Pour plus de renseignements et visites contactez Coralie au 06.68.12.54.47. Agent commercial immatriculé au RCS 832851315.

Ville : Cours-la-Ville
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69470
Coordonnées : 46.122463, 4.342173
Total : 132 970€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 51 970€
Valeur du bien : 126 970€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.79€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 673€/mois
Loyer annuel estimé : 8078€/an
Fourchette totale : 521€ - 870€/mois
Fourchette annuelle : 6253€ - 10435€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 225 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 250 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-35 250€ (-32.0%)
Marge achat-revente :-22 720€ (-20.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :658,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 697,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 600,74€
Coût de l'assurance :11 634,87€
Taxe foncière : 807,76€/an
Soit par mois : 67,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 673,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 764,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 970 €(577 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 750€
    Isolation combles: 90 m² × 75€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:720€
    Revêtement sol salon: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cours-la-Ville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 078 €/an
Calcul : 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 463 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 970 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 808 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 707 €
Revenus locatifs : +8 078 €
Charges déductibles : -57 707 €
Résultat foncier Année 1 : -49 629 €(Déficit de 49 629 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 229 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 737 €/an
Revenus locatifs : +8 078 €
Charges déductibles : -5 737 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 341 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28229.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 078 €57 711 €4 468 €-49 633 €21 400 €28 233 €28 233 €
28 239 €5 622 €4 349 €2 617 €--25 616 €
38 404 €5 500 €4 226 €2 904 €--22 712 €
48 572 €5 373 €4 099 €3 199 €--19 513 €
58 743 €5 241 €3 968 €3 502 €--16 011 €
68 918 €5 105 €3 832 €3 813 €--12 198 €
79 097 €4 965 €3 692 €4 132 €--8 066 €
89 279 €4 819 €3 546 €4 459 €--3 606 €
99 464 €4 669 €3 396 €4 795 €---
109 653 €4 513 €3 240 €5 140 €---
119 847 €4 352 €3 079 €5 494 €---
1210 043 €4 186 €2 912 €5 858 €---
1310 244 €4 013 €2 740 €6 231 €---
1410 449 €3 835 €2 562 €6 614 €---
1510 658 €3 651 €2 377 €7 008 €---
1610 871 €3 460 €2 187 €7 412 €---
1711 089 €3 262 €1 989 €7 826 €---
1811 311 €3 058 €1 785 €8 252 €---
1911 537 €2 847 €1 574 €8 690 €---
2011 768 €2 628 €1 355 €9 139 €---
2112 003 €2 402 €1 129 €9 601 €---
2212 243 €2 168 €895 €10 075 €---
2312 488 €1 926 €653 €10 562 €---
2412 738 €1 676 €403 €11 062 €---
2512 992 €1 417 €144 €11 576 €---
TOTAL258 728 €148 400 €64 601 €110 328 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 328 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 696 €-6 420 €+8 116 €
2+1 696 €0 €+1 696 €
3+1 696 €0 €+1 696 €
4+1 696 €0 €+1 696 €
5+1 696 €0 €+1 696 €
6+1 696 €0 €+1 696 €
7+1 696 €0 €+1 696 €
8+1 696 €0 €+1 696 €
9+1 696 €+357 €+1 339 €
10+1 696 €+1 542 €+154 €
11+1 696 €+1 648 €+48 €
12+1 696 €+1 757 €-61 €
13+1 696 €+1 869 €-173 €
14+1 696 €+1 984 €-288 €
15+1 696 €+2 102 €-406 €
16+1 696 €+2 223 €-527 €
17+1 696 €+2 348 €-652 €
18+1 696 €+2 476 €-780 €
19+1 696 €+2 607 €-911 €
20+1 696 €+2 742 €-1 046 €
21+1 696 €+2 880 €-1 184 €
22+1 696 €+3 022 €-1 326 €
23+1 696 €+3 168 €-1 472 €
24+1 696 €+3 319 €-1 623 €
25+1 696 €+3 473 €-1 777 €
Total+42 400 €+33 098 €+9 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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