Appartement - 3 pièce(s) - 64 m²

VilleBourges (18)

Surface64m²

Coût Total78 260€

Loyer Annuel7 165€

Rentabilité9.16%

Cashflow/mois-107€

Prix : 37 000 €

Surface : 64 m²

Prix au m² : 578,13 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 3

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

À vendre à Bourges Nord : charmant appartement au 3ème étage, idéal pour un investissement locatif ! Ce bien lumineux de 64,2 m² offre 2 chambres confortables et un chauffage efficace.Cet appartement est déjà loué depuis 2 ans avec un loyer mensuel de 370 € + 230 € de charges soit une rentabilité de 12 % brute !Profitez de la proximité des transports en commun avec l'arrêt Cothenet à seulement 6 minutes à pied, desservi par les lignes 14, 10 et 1. La gare de Bourges est également facilement accessible, à seulement 2 minutes en voiture.Avec un prix attractif de 37 000€, cette opportunité rare ne restera pas longtemps sur le marché. Contactez-nous pour une visite et découvrez le potentiel de cet appartement.

Numéro de mandat : 2147

Ville : Bourges

Département : Cher

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 18000

Total : 78 260€

Prix d'acquisition : 37 000€

Travaux : 38 300€

Valeur du bien : 75 300€

Frais de notaire : 2 960€

Coût estimé : 2 960€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 64m²

Loyer prédit : 9.33€/m²/mois

Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois

Loyer total estimé : 597€/mois

Loyer annuel estimé : 7165€/an

Fourchette totale : 455€ - 784€/mois

Fourchette annuelle : 5455€ - 9411€/an

Rentabilité brute :9.16%

Fourchette de rentabilité :6.97% - 12.03%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :1 719,03 €/m²

Basé sur :344 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :110 018 €

Prix d'achat :37 000 €

Décote à l'achat :-73 018€ (-66.4%)

Marge achat-revente :31 758€ (28.9%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :78 260€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :391,79€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.50%

Assurance emprunteur :22,83€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 414,61€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 276,40€

Coût de l'assurance :6 847,75€

Taxe foncière : 716,49€/an

Soit par mois : 59,71€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 230,00€/mois

Soit par an : 2 760,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 597,08€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 704,32€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-107,24€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 64 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 6 fenêtres

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et WC

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 300 €(598 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:7 800€
Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
Menuiseries:4 800€
Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:10 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Salle de bain:9 000€
Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
Chambres - Revêtement sol:2 000€
Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
Chambres - Peinture:1 200€
Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 165 €/an

Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 705 €/an

Base de calcul : Emprunt de 78 260 € à 3.50% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 274 €/an

Calcul : 23 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 716 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an

Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 300 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 755 €

Revenus locatifs : +7 165 €

Charges déductibles : -44 755 €

Résultat foncier Année 1 : -37 590 €(Déficit de 37 590 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 16 190 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 455 €/an

Revenus locatifs : +7 165 €

Charges déductibles : -6 455 €

Résultat foncier Années 2+ : 710 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16190.22 € reporté.

Prix d'achat du bien : 37 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 875 €/an

Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 165 €	44 758 €	2 707 €	-37 593 €	21 400 €	16 193 €	16 193 €
2	7 308 €	6 387 €	2 636 €	921 €	-	-	15 271 €
3	7 454 €	6 313 €	2 563 €	1 141 €	-	-	14 130 €
4	7 603 €	6 237 €	2 487 €	1 366 €	-	-	12 764 €
5	7 756 €	6 159 €	2 408 €	1 597 €	-	-	11 167 €
6	7 911 €	6 077 €	2 327 €	1 834 €	-	-	9 333 €
7	8 069 €	5 992 €	2 242 €	2 076 €	-	-	7 257 €
8	8 230 €	5 905 €	2 155 €	2 325 €	-	-	4 932 €
9	8 395 €	5 814 €	2 064 €	2 580 €	-	-	2 351 €
10	8 563 €	5 721 €	1 970 €	2 842 €	-	-	-
11	8 734 €	5 623 €	1 873 €	3 111 €	-	-	-
12	8 909 €	5 523 €	1 772 €	3 386 €	-	-	-
13	9 087 €	5 419 €	1 668 €	3 668 €	-	-	-
14	9 269 €	5 311 €	1 560 €	3 958 €	-	-	-
15	9 454 €	5 199 €	1 449 €	4 255 €	-	-	-
16	9 643 €	5 083 €	1 333 €	4 560 €	-	-	-
17	9 836 €	4 964 €	1 213 €	4 872 €	-	-	-
18	10 033 €	4 840 €	1 089 €	5 193 €	-	-	-
19	10 233 €	4 711 €	961 €	5 522 €	-	-	-
20	10 438 €	4 578 €	828 €	5 860 €	-	-	-
21	10 647 €	4 440 €	690 €	6 206 €	-	-	-
22	10 860 €	4 298 €	547 €	6 562 €	-	-	-
23	11 077 €	4 150 €	399 €	6 927 €	-	-	-
24	11 298 €	3 997 €	246 €	7 302 €	-	-	-
25	11 524 €	3 838 €	88 €	7 686 €	-	-	-
TOTAL	229 495 €	171 337 €	39 276 €	58 159 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 159 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 165 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 505 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 505 €	-6 420 €	+7 925 €
2	+1 505 €	0 €	+1 505 €
3	+1 505 €	0 €	+1 505 €
4	+1 505 €	0 €	+1 505 €
5	+1 505 €	0 €	+1 505 €
6	+1 505 €	0 €	+1 505 €
7	+1 505 €	0 €	+1 505 €
8	+1 505 €	0 €	+1 505 €
9	+1 505 €	0 €	+1 505 €
10	+1 505 €	+147 €	+1 358 €
11	+1 505 €	+933 €	+572 €
12	+1 505 €	+1 016 €	+489 €
13	+1 505 €	+1 100 €	+405 €
14	+1 505 €	+1 187 €	+318 €
15	+1 505 €	+1 276 €	+229 €
16	+1 505 €	+1 368 €	+137 €
17	+1 505 €	+1 462 €	+43 €
18	+1 505 €	+1 558 €	-53 €
19	+1 505 €	+1 657 €	-152 €
20	+1 505 €	+1 758 €	-253 €
21	+1 505 €	+1 862 €	-357 €
22	+1 505 €	+1 969 €	-464 €
23	+1 505 €	+2 078 €	-573 €
24	+1 505 €	+2 190 €	-685 €
25	+1 505 €	+2 306 €	-801 €
Total	+37 625 €	+17 448 €	+20 177 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement - 3 pièce(s) - 64 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement - 3 pièce(s) - 64 m²

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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