Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleConques-sur-Orbiel (11)
Surface89m²
Coût Total117 210€
Loyer Annuel9 391€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 640,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 29 m²), 4 chambres, Pas de balcon

Réf 12634 ME - CONQUES SUR ORBIEL - Petite ruelle au cœur du village proche de toutes commodités, maison de 89 m² à rénover. Composée d'une salle à manger avec cuisine ouverte récente, 3 chambres, une salle d'eau, un coin salon, un WC. Poêle à granules, radiateurs électriques. Foncier 674 €. Idéal investisseur !

Ville : Conques-sur-Orbiel
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11600
Coordonnées : 43.279413, 2.387143
Total : 117 210€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 55 650€
Valeur du bien : 112 650€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.20€ - 12.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 783€/mois
Loyer annuel estimé : 9391€/an
Fourchette totale : 552€ - 1110€/mois
Fourchette annuelle : 6619€ - 13323€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 11.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 057,69 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :94 134 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :-37 134€ (-39.4%)
Marge achat-revente :-23 076€ (-24.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 611,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 008,21€
Coût de l'assurance :10 255,87€
Taxe foncière : 674,00€/an
Soit par mois : 56,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 782,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 667,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et le poêle à granulés existants
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (89 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 installation pour 89 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale, remplacement des tuyauteries si nécessaire
Quantité: 1 installation pour 89 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 650 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 450€
    Isolation toiture/combles: 89 m² × 50€/m² = 4450€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 160 m² × 15€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:8 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000€
    Mise à jour plomberie: 1 installation × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Conques-sur-Orbiel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 391 €/an
Calcul : 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 876 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 210 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 610 €
Revenus locatifs : +9 391 €
Charges déductibles : -60 610 €
Résultat foncier Année 1 : -51 220 €(Déficit de 51 220 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 820 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 960 €/an
Revenus locatifs : +9 391 €
Charges déductibles : -4 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 430 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29819.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 391 €60 614 €3 880 €-51 223 €21 400 €29 823 €29 823 €
29 579 €4 861 €3 776 €4 718 €--25 105 €
39 770 €4 753 €3 669 €5 017 €--20 088 €
49 966 €4 642 €3 558 €5 323 €--14 765 €
510 165 €4 528 €3 443 €5 637 €--9 127 €
610 368 €4 409 €3 325 €5 959 €--3 168 €
710 576 €4 287 €3 202 €6 289 €---
810 787 €4 160 €3 076 €6 627 €---
911 003 €4 029 €2 944 €6 974 €---
1011 223 €3 893 €2 809 €7 330 €---
1111 448 €3 753 €2 669 €7 694 €---
1211 676 €3 608 €2 524 €8 068 €---
1311 910 €3 458 €2 374 €8 452 €---
1412 148 €3 303 €2 219 €8 845 €---
1512 391 €3 143 €2 059 €9 248 €---
1612 639 €2 977 €1 893 €9 662 €---
1712 892 €2 806 €1 722 €10 086 €---
1813 150 €2 629 €1 545 €10 521 €---
1913 413 €2 446 €1 362 €10 967 €---
2013 681 €2 256 €1 172 €11 424 €---
2113 954 €2 061 €976 €11 894 €---
2214 234 €1 858 €774 €12 375 €---
2314 518 €1 649 €564 €12 870 €---
2414 809 €1 432 €348 €13 376 €---
2515 105 €1 208 €124 €13 896 €---
TOTAL300 795 €138 764 €56 008 €162 031 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 031 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 972 €-6 420 €+8 392 €
2+1 972 €0 €+1 972 €
3+1 972 €0 €+1 972 €
4+1 972 €0 €+1 972 €
5+1 972 €0 €+1 972 €
6+1 972 €0 €+1 972 €
7+1 972 €+936 €+1 036 €
8+1 972 €+1 988 €-16 €
9+1 972 €+2 092 €-120 €
10+1 972 €+2 199 €-227 €
11+1 972 €+2 308 €-336 €
12+1 972 €+2 421 €-449 €
13+1 972 €+2 536 €-564 €
14+1 972 €+2 653 €-681 €
15+1 972 €+2 774 €-802 €
16+1 972 €+2 898 €-926 €
17+1 972 €+3 026 €-1 054 €
18+1 972 €+3 156 €-1 184 €
19+1 972 €+3 290 €-1 318 €
20+1 972 €+3 427 €-1 455 €
21+1 972 €+3 568 €-1 596 €
22+1 972 €+3 713 €-1 741 €
23+1 972 €+3 861 €-1 889 €
24+1 972 €+4 013 €-2 041 €
25+1 972 €+4 169 €-2 197 €
Total+49 300 €+48 609 €+691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →