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Maison de ville 4 pièces 95 m²

VilleMagnac-Laval (87)
Surface95m²
Coût Total110 600€
Loyer Annuel7 836€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 526,32 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 95 m² - Maison de ville de 4 pièces principales

Situé dans le centre de Magnac Laval, ce bien vous propose, au rez-de-chaussée, une spacieuse cuisine et un salon donnant sur une agréable cour avec dépendance. Vous trouverez, au premier étage, deux grandes chambres et une salle d'eau. Le grenier est entièrement aménageable. N'hésitez pas à venir visiter cette agréable maison. Honoraires à charge acquéreur : 11.11% Référence annonce : 363-6896S Date de réalisation du diagnostic : 08/02/2023 Prix hors honoraires : 45 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 844 € et 1 142 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Magnac-Laval
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87190
Coordonnées : 46.214130, 1.144496
Total : 110 600€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 56 600€
Valeur du bien : 106 600€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7836€/an
Fourchette totale : 502€ - 849€/mois
Fourchette annuelle : 6029€ - 10184€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :860,02 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :81 701 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-31 701€ (-38.8%)
Marge achat-revente :-28 899€ (-35.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 442,29€
Coût de l'assurance :9 677,50€
Taxe foncière : 783,56€/an
Soit par mois : 65,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 652,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 637,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Gros œuvreOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aménagement grenier
Aménagement du grenier pour créer un espace habitable
Quantité: grenier (environ 30 m²)
Raison: Grenier entièrement aménageable, possibilité d'optimiser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 600 €(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 3300€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 750€
  • Gros œuvre:21 000€
    Aménagement grenier (30 m²): 700€/m² × 30 = 21000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magnac-Laval (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 836 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 340 €
Revenus locatifs : +7 836 €
Charges déductibles : -61 340 €
Résultat foncier Année 1 : -53 505 €(Déficit de 53 505 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 42 805 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 740 €/an
Revenus locatifs : +7 836 €
Charges déductibles : -4 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 42804.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 836 €61 344 €3 573 €-53 508 €10 700 €42 808 €42 808 €
27 992 €4 647 €3 477 €3 345 €--39 463 €
38 152 €4 548 €3 377 €3 605 €--35 859 €
48 315 €4 445 €3 274 €3 871 €--31 988 €
58 482 €4 338 €3 167 €4 143 €--27 845 €
68 651 €4 228 €3 057 €4 423 €--23 422 €
78 824 €4 114 €2 944 €4 710 €--18 712 €
89 001 €3 997 €2 826 €5 004 €--13 708 €
99 181 €3 876 €2 705 €5 305 €--8 403 €
109 364 €3 750 €2 580 €5 614 €--2 789 €
119 552 €3 621 €2 450 €5 931 €---
129 743 €3 487 €2 316 €6 256 €---
139 937 €3 349 €2 178 €6 589 €---
1410 136 €3 206 €2 035 €6 930 €---
1510 339 €3 058 €1 888 €7 281 €---
1610 546 €2 906 €1 735 €7 640 €---
1710 757 €2 748 €1 577 €8 009 €---
1810 972 €2 585 €1 415 €8 386 €---
1911 191 €2 417 €1 246 €8 774 €---
2011 415 €2 243 €1 073 €9 172 €---
2111 643 €2 064 €893 €9 580 €---
2211 876 €1 878 €708 €9 998 €---
2312 114 €1 687 €516 €10 427 €---
2412 356 €1 489 €318 €10 867 €---
2512 603 €1 284 €113 €11 319 €---
TOTAL250 978 €137 309 €51 442 €113 669 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 645 €-3 210 €+4 855 €
2+1 645 €0 €+1 645 €
3+1 645 €0 €+1 645 €
4+1 645 €0 €+1 645 €
5+1 645 €0 €+1 645 €
6+1 645 €0 €+1 645 €
7+1 645 €0 €+1 645 €
8+1 645 €0 €+1 645 €
9+1 645 €0 €+1 645 €
10+1 645 €0 €+1 645 €
11+1 645 €+943 €+702 €
12+1 645 €+1 877 €-232 €
13+1 645 €+1 977 €-332 €
14+1 645 €+2 079 €-434 €
15+1 645 €+2 184 €-539 €
16+1 645 €+2 292 €-647 €
17+1 645 €+2 403 €-758 €
18+1 645 €+2 516 €-871 €
19+1 645 €+2 632 €-987 €
20+1 645 €+2 752 €-1 107 €
21+1 645 €+2 874 €-1 229 €
22+1 645 €+2 999 €-1 354 €
23+1 645 €+3 128 €-1 483 €
24+1 645 €+3 260 €-1 615 €
25+1 645 €+3 396 €-1 751 €
Total+41 125 €+34 101 €+7 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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