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Vente appartement 2 pièces 34 m² Fontan (06540) - Superimmo

VilleFontan (06)
Surface34m²
Coût Total88 300€
Loyer Annuel5 288€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 323,53 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En Exclusivité Situé au 3ᵉ étage, ce joli appartement de 2 pièces d'une superficie totale de 61.56 m2 , loi carrez 33.77m2 à rénover offre un très beau potentiel d’aménagement. Il se compose d’une belle pièce de vie avec cuisine ouverte, d’une grande chambre, d’une salle de bains, ainsi que d’un espace supplémentaire pouvant être aménagé en dressing ou en espace de rangement. Idéal pour un pied-à-terre ou un investissement locatif, ce bien séduira par ses volumes et les nombreuses possibilités qu’il offre après rénovation. Une grande cave complète ce bien. À découvrir rapidement pour révéler tout son potentiel ! pour les infos concernant ce bien rdv sur le site www.georisques .fr

Ville : Fontan
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06540
Coordonnées : 44.004365, 7.556786
Total : 88 300€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 84 700€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 441€/mois
Loyer annuel estimé : 5288€/an
Fourchette totale : 364€ - 534€/mois
Fourchette annuelle : 4363€ - 6411€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :666,67 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :22 667 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+22 333€ (+98.5%)
Marge achat-revente :-65 633€ (-289.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :443,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,32€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 478,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 741,77€
Coût de l'assurance :10 596,00€
Taxe foncière : 528,84€/an
Soit par mois : 44,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 440,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 522,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 419 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, y compris placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(1 168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 900€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1300€ = 3900€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:700€
    Peinture salon: 14 m² × 50€/m² = 700€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 288 €/an
Calcul : 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 078 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 529 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 731 €
Revenus locatifs : +5 288 €
Charges déductibles : -43 731 €
Résultat foncier Année 1 : -38 442 €(Déficit de 38 442 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 042 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 031 €/an
Revenus locatifs : +5 288 €
Charges déductibles : -4 031 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 258 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17042.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 288 €43 734 €3 081 €-38 445 €21 400 €17 045 €17 045 €
25 394 €3 953 €3 001 €1 441 €--15 604 €
35 502 €3 870 €2 917 €1 632 €--13 972 €
45 612 €3 784 €2 831 €1 828 €--12 144 €
55 724 €3 694 €2 742 €2 030 €--10 114 €
65 839 €3 602 €2 649 €2 237 €--7 877 €
75 956 €3 506 €2 553 €2 450 €--5 427 €
86 075 €3 407 €2 454 €2 668 €--2 759 €
96 196 €3 304 €2 351 €2 893 €---
106 320 €3 197 €2 244 €3 123 €---
116 447 €3 087 €2 134 €3 360 €---
126 575 €2 972 €2 020 €3 603 €---
136 707 €2 854 €1 901 €3 853 €---
146 841 €2 731 €1 779 €4 110 €---
156 978 €2 604 €1 651 €4 374 €---
167 118 €2 472 €1 520 €4 645 €---
177 260 €2 336 €1 383 €4 924 €---
187 405 €2 195 €1 242 €5 210 €---
197 553 €2 048 €1 096 €5 505 €---
207 704 €1 897 €944 €5 807 €---
217 858 €1 740 €787 €6 119 €---
228 015 €1 577 €624 €6 438 €---
238 176 €1 408 €456 €6 767 €---
248 339 €1 234 €281 €7 105 €---
258 506 €1 053 €100 €7 453 €---
TOTAL169 390 €108 259 €44 742 €61 131 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 131 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 111 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 111 €-6 420 €+7 531 €
2+1 111 €0 €+1 111 €
3+1 111 €0 €+1 111 €
4+1 111 €0 €+1 111 €
5+1 111 €0 €+1 111 €
6+1 111 €0 €+1 111 €
7+1 111 €0 €+1 111 €
8+1 111 €0 €+1 111 €
9+1 111 €+40 €+1 071 €
10+1 111 €+937 €+174 €
11+1 111 €+1 008 €+103 €
12+1 111 €+1 081 €+30 €
13+1 111 €+1 156 €-45 €
14+1 111 €+1 233 €-122 €
15+1 111 €+1 312 €-201 €
16+1 111 €+1 394 €-283 €
17+1 111 €+1 477 €-366 €
18+1 111 €+1 563 €-452 €
19+1 111 €+1 651 €-540 €
20+1 111 €+1 742 €-631 €
21+1 111 €+1 836 €-725 €
22+1 111 €+1 932 €-821 €
23+1 111 €+2 030 €-919 €
24+1 111 €+2 132 €-1 021 €
25+1 111 €+2 236 €-1 125 €
Total+27 775 €+18 339 €+9 436 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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