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A vendre Appartement 4 pièces à Conflans Sainte Honorine 'Résidence Les Grès'

VilleConflans-Sainte-Honorine (78)
Surface76
Coût Total268 056
Loyer Annuel14 673
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-557
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 200 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 607,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre agence ERA AGALIAS vous présente en EXCLUSIVITE cet appartement à fort potentiel de 4 pièces situé à Conflans Ste Honorine (Place de Chennevières) au sein de la résidence recherchée Les Grès avec ascenseur, gardien et bénéficiant de TOUTES LES COMMODITES AU PIED DE L'IMMEUBLE (commerces, services, transports), L'appartement, à rénover selon vos envies, se compose d'une entrée, de nombreux espaces de rangements, d'une cuisine, d'un agréable séjour exposé OUEST ouvrant sur un balcon, de trois chambres et d'une salle de bains avec WC. Vous apprécierez également les fenêtres en PVC avec volets roulants et la présence d'une PLACE DE PARKING PRIVATIVE en sous-sol. La résidence bénéficie d'un très bon classement énergétique (DPE : C et GES / C) grâce aux récents travaux réalisés de ravalement avec ISOLATION. Si vous êtes à la recherche d'un bien à personnaliser et idéalement situé à Conflans, ne manquez pas cette opportunité et contactez nous vite au 0171681070 (5.99 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 241 lots - dont 112 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2800.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/290918.pdf

Ville : Conflans-Sainte-Honorine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78700
Coordonnées : 49.004882, 2.114726
Total : 268 056
Prix d'acquisition : 198 200
Travaux : 54 000
Valeur du bien : 252 200
Frais de notaire : 15 856
Coût estimé : 15 856
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 16.09€/m²/mois
Fourchette : 13.62€ - 19.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1223€/mois
Loyer annuel estimé : 14673€/an
Fourchette totale : 1035€ - 1445€/mois
Fourchette annuelle : 12419€ - 17336€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 6.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 284,66 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 634
Prix d'achat :198 200
Décote à l'achat :-51 434 (-20.6%)
Marge achat-revente :-18 422€ (-7.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 056
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 346,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 424,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 824,47
Coût de l'assurance :23 454,90
Taxe foncière : 1 467,30€/an
Soit par mois : 122,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 799,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 222,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 780,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-557,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 105 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements anciens et mise à jour de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10-12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Réparation des murs et mise à jour du sol en béton
Quantité: salon (environ 25-30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en mauvais état, sol à améliorer
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 000(711 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800
    Cuisine complète milieu de gamme: 9 m² × 1200€/m² = 10800€ (incluant équipements, matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:22 500
    Rénovation salon 30 m²: 750€/m² × 30 = 22500€ (incluant réparation des murs, mise à jour du sol et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:13 500
    Rénovation lourde 3 chambres (45 m²): 300€/m² × 45 = 13500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1200€ (incluant vérification et mise à jour des installations)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Conflans-Sainte-Honorine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 223 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 673 €/an
Calcul : 1 223 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 056 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 938 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 467 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 550
Revenus locatifs : +14 673
Charges déductibles : -68 550
Résultat foncier Année 1 : -53 877(Déficit de 53 877 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 43 177
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 550 €/an
Revenus locatifs : +14 673
Charges déductibles : -14 550
Résultat foncier Années 2+ : 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 43176.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 830(65% de 198 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 685 €/an
Calcul : 128 830 € × 3,636% = 4 685
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 67368 5589 353-53 88510 700 €43 185 €43 185 €
214 96614 3149 109652--42 533 €
315 26614 0628 8561 204--41 329 €
415 57113 8008 5941 771--39 558 €
515 88313 5298 3232 354--37 204 €
616 20013 2488 0422 953--34 251 €
716 52412 9567 7513 568--30 683 €
816 85512 6557 4494 200--26 484 €
917 19212 3437 1374 849--21 635 €
1017 53612 0196 8145 517--16 118 €
1117 88611 6846 4786 202--9 916 €
1218 24411 3376 1316 907---
1318 60910 9775 7727 632---
1418 98110 6055 3998 377---
1519 36110 2195 0139 142---
1619 7489 8194 6149 929---
1720 1439 4054 19910 738---
1820 5468 9763 77011 570---
1920 9578 5323 32612 425---
2021 3768 0712 86613 304---
2121 8037 5952 38914 209---
2222 2397 1011 89515 139---
2322 6846 5891 38416 095---
2423 1386 05985417 079---
2523 6015 51030518 090---
TOTAL469 981319 961135 824150 02010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 020
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 081 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 081-3 210+6 291
2+3 0810+3 081
3+3 0810+3 081
4+3 0810+3 081
5+3 0810+3 081
6+3 0810+3 081
7+3 0810+3 081
8+3 0810+3 081
9+3 0810+3 081
10+3 0810+3 081
11+3 0810+3 081
12+3 081+2 072+1 009
13+3 081+2 290+791
14+3 081+2 513+568
15+3 081+2 743+338
16+3 081+2 979+102
17+3 081+3 221-140
18+3 081+3 471-390
19+3 081+3 728-647
20+3 081+3 991-910
21+3 081+4 263-1 182
22+3 081+4 542-1 461
23+3 081+4 829-1 748
24+3 081+5 124-2 043
25+3 081+5 427-2 346
Total+77 025+47 981+29 044
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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