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A vendre Appartement 4 pièces à Conflans Sainte Honorine 'Résidence Les Grès'

Bien expiré
VilleConflans-Sainte-Honorine (78)
Surface76m²
Coût Total268 056€
Loyer Annuel14 673€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-557€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 200 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 607,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre agence ERA AGALIAS vous présente en EXCLUSIVITE cet appartement à fort potentiel de 4 pièces situé à Conflans Ste Honorine (Place de Chennevières) au sein de la résidence recherchée Les Grès avec ascenseur, gardien et bénéficiant de TOUTES LES COMMODITES AU PIED DE L'IMMEUBLE (commerces, services, transports), L'appartement, à rénover selon vos envies, se compose d'une entrée, de nombreux espaces de rangements, d'une cuisine, d'un agréable séjour exposé OUEST ouvrant sur un balcon, de trois chambres et d'une salle de bains avec WC. Vous apprécierez également les fenêtres en PVC avec volets roulants et la présence d'une PLACE DE PARKING PRIVATIVE en sous-sol. La résidence bénéficie d'un très bon classement énergétique (DPE : C et GES / C) grâce aux récents travaux réalisés de ravalement avec ISOLATION. Si vous êtes à la recherche d'un bien à personnaliser et idéalement situé à Conflans, ne manquez pas cette opportunité et contactez nous vite au 0171681070 (5.99 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 241 lots - dont 112 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2800.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/290918.pdf

Ville : Conflans-Sainte-Honorine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78700
Coordonnées : 49.004882, 2.114726
Total : 268 056€
Prix d'acquisition : 198 200€
Travaux : 54 000€
Valeur du bien : 252 200€
Frais de notaire : 15 856€
Coût estimé : 15 856€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 16.09€/m²/mois
Fourchette : 13.62€ - 19.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1223€/mois
Loyer annuel estimé : 14673€/an
Fourchette totale : 1035€ - 1445€/mois
Fourchette annuelle : 12419€ - 17336€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 6.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 284,66 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 634 €
Prix d'achat :198 200 €
Décote à l'achat :-51 434€ (-20.6%)
Marge achat-revente :-18 422€ (-7.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 056€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 346,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 424,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 824,47€
Coût de l'assurance :23 454,90€
Taxe foncière : 1 467,30€/an
Soit par mois : 122,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 799,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 222,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 780,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-557,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 105 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements anciens et mise à jour de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10-12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Réparation des murs et mise à jour du sol en béton
Quantité: salon (environ 25-30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en mauvais état, sol à améliorer
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 000 €(711 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9 m² × 1200€/m² = 10800€ (incluant équipements, matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:22 500€
    Rénovation salon 30 m²: 750€/m² × 30 = 22500€ (incluant réparation des murs, mise à jour du sol et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:13 500€
    Rénovation lourde 3 chambres (45 m²): 300€/m² × 45 = 13500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1200€ (incluant vérification et mise à jour des installations)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Conflans-Sainte-Honorine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 223 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 673 €/an
Calcul : 1 223 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 056 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 938 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 467 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 550 €
Revenus locatifs : +14 673 €
Charges déductibles : -68 550 €
Résultat foncier Année 1 : -53 877 €(Déficit de 53 877 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 43 177 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 550 €/an
Revenus locatifs : +14 673 €
Charges déductibles : -14 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 43176.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 830 €(65% de 198 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 685 €/an
Calcul : 128 830 € × 3,636% = 4 685 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 673 €68 558 €9 353 €-53 885 €10 700 €43 185 €43 185 €
214 966 €14 314 €9 109 €652 €--42 533 €
315 266 €14 062 €8 856 €1 204 €--41 329 €
415 571 €13 800 €8 594 €1 771 €--39 558 €
515 883 €13 529 €8 323 €2 354 €--37 204 €
616 200 €13 248 €8 042 €2 953 €--34 251 €
716 524 €12 956 €7 751 €3 568 €--30 683 €
816 855 €12 655 €7 449 €4 200 €--26 484 €
917 192 €12 343 €7 137 €4 849 €--21 635 €
1017 536 €12 019 €6 814 €5 517 €--16 118 €
1117 886 €11 684 €6 478 €6 202 €--9 916 €
1218 244 €11 337 €6 131 €6 907 €---
1318 609 €10 977 €5 772 €7 632 €---
1418 981 €10 605 €5 399 €8 377 €---
1519 361 €10 219 €5 013 €9 142 €---
1619 748 €9 819 €4 614 €9 929 €---
1720 143 €9 405 €4 199 €10 738 €---
1820 546 €8 976 €3 770 €11 570 €---
1920 957 €8 532 €3 326 €12 425 €---
2021 376 €8 071 €2 866 €13 304 €---
2121 803 €7 595 €2 389 €14 209 €---
2222 239 €7 101 €1 895 €15 139 €---
2322 684 €6 589 €1 384 €16 095 €---
2423 138 €6 059 €854 €17 079 €---
2523 601 €5 510 €305 €18 090 €---
TOTAL469 981 €319 961 €135 824 €150 020 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 020 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 081 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 081 €-3 210 €+6 291 €
2+3 081 €0 €+3 081 €
3+3 081 €0 €+3 081 €
4+3 081 €0 €+3 081 €
5+3 081 €0 €+3 081 €
6+3 081 €0 €+3 081 €
7+3 081 €0 €+3 081 €
8+3 081 €0 €+3 081 €
9+3 081 €0 €+3 081 €
10+3 081 €0 €+3 081 €
11+3 081 €0 €+3 081 €
12+3 081 €+2 072 €+1 009 €
13+3 081 €+2 290 €+791 €
14+3 081 €+2 513 €+568 €
15+3 081 €+2 743 €+338 €
16+3 081 €+2 979 €+102 €
17+3 081 €+3 221 €-140 €
18+3 081 €+3 471 €-390 €
19+3 081 €+3 728 €-647 €
20+3 081 €+3 991 €-910 €
21+3 081 €+4 263 €-1 182 €
22+3 081 €+4 542 €-1 461 €
23+3 081 €+4 829 €-1 748 €
24+3 081 €+5 124 €-2 043 €
25+3 081 €+5 427 €-2 346 €
Total+77 025 €+47 981 €+29 044 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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