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Détails du bien

Bien expiré
VilleMont-Bonvillers (54)
Surface310m²
Coût Total494 400€
Loyer Annuel37 277€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 365 000 €
Surface : 310 m²
Prix au m² : 1 177,42 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Mont-Bonvillers
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54111
Total : 494 400€
Prix d'acquisition : 365 000€
Travaux : 100 200€
Valeur du bien : 465 200€
Frais de notaire : 29 200€
Coût estimé : 29 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 310m²
Loyer prédit : 10.02€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 3106€/mois
Loyer annuel estimé : 37277€/an
Fourchette totale : 2464€ - 3916€/mois
Fourchette annuelle : 29571€ - 46992€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 208,96 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :374 778 €
Prix d'achat :365 000 €
Décote à l'achat :-9 778€ (-2.6%)
Marge achat-revente :-119 622€ (-31.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :494 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 435,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :123,60€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 559,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :236 246,55€
Coût de l'assurance :37 080,00€
Taxe foncière : 3 727,74€/an
Soit par mois : 310,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 106,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 869,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :236,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 310 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 39 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 310 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 310 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 310 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la robinetterie de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol et peinture pour les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :100 200 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:50 700€
    Fenêtres double vitrage PVC: 39 fenêtres × 1300€/fenêtre = 50700€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:15 500€
    Isolation combles: 310 m² × 50€/m² = 15500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambres: 5 chambres × 1000€/chambre = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mont-Bonvillers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 277 €/an
Calcul : 3 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 494 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 483 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 728 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 100 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 761 €
Revenus locatifs : +37 277 €
Charges déductibles : -121 761 €
Résultat foncier Année 1 : -84 484 €(Déficit de 84 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 084 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 561 €/an
Revenus locatifs : +37 277 €
Charges déductibles : -21 561 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63083.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 365 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 237 250 €(65% de 365 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 627 €/an
Calcul : 237 250 € × 3,636% = 8 627 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 277 €121 777 €16 366 €-84 500 €21 400 €63 100 €63 100 €
238 023 €21 140 €15 929 €16 883 €--46 216 €
338 783 €20 687 €15 476 €18 096 €--28 120 €
439 559 €20 219 €15 009 €19 340 €--8 781 €
540 350 €19 736 €14 525 €20 614 €---
641 157 €19 236 €14 025 €21 921 €---
741 980 €18 719 €13 508 €23 262 €---
842 820 €18 184 €12 973 €24 636 €---
943 676 €17 631 €12 420 €26 045 €---
1044 550 €17 059 €11 848 €27 491 €---
1145 441 €16 468 €11 257 €28 973 €---
1246 350 €15 857 €10 646 €30 493 €---
1347 277 €15 225 €10 014 €32 052 €---
1448 222 €14 571 €9 360 €33 651 €---
1549 187 €13 895 €8 684 €35 291 €---
1650 170 €13 197 €7 986 €36 974 €---
1751 174 €12 474 €7 263 €38 700 €---
1852 197 €11 727 €6 516 €40 471 €---
1953 241 €10 954 €5 743 €42 287 €---
2054 306 €10 155 €4 944 €44 151 €---
2155 392 €9 329 €4 118 €46 063 €---
2256 500 €8 475 €3 264 €48 025 €---
2357 630 €7 592 €2 381 €50 038 €---
2458 783 €6 679 €1 468 €52 104 €---
2559 958 €5 734 €523 €54 224 €---
TOTAL1 194 005 €466 720 €236 247 €727 285 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 727 285 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 828 €-6 420 €+14 248 €
2+7 828 €0 €+7 828 €
3+7 828 €0 €+7 828 €
4+7 828 €0 €+7 828 €
5+7 828 €+3 550 €+4 278 €
6+7 828 €+6 576 €+1 252 €
7+7 828 €+6 979 €+849 €
8+7 828 €+7 391 €+437 €
9+7 828 €+7 814 €+14 €
10+7 828 €+8 247 €-419 €
11+7 828 €+8 692 €-864 €
12+7 828 €+9 148 €-1 320 €
13+7 828 €+9 616 €-1 788 €
14+7 828 €+10 095 €-2 267 €
15+7 828 €+10 587 €-2 759 €
16+7 828 €+11 092 €-3 264 €
17+7 828 €+11 610 €-3 782 €
18+7 828 €+12 141 €-4 313 €
19+7 828 €+12 686 €-4 858 €
20+7 828 €+13 245 €-5 417 €
21+7 828 €+13 819 €-5 991 €
22+7 828 €+14 407 €-6 579 €
23+7 828 €+15 011 €-7 183 €
24+7 828 €+15 631 €-7 803 €
25+7 828 €+16 267 €-8 439 €
Total+195 700 €+218 185 €+-22 485 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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