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Appartement 3 pièces 98 m²

VilleAlençon (61)
Surface98m²
Coût Total108 360€
Loyer Annuel10 609€
Rentabilité9.79%
Cashflow/mois+239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 663,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 98 m²

L'agence My Home Immobilier vous propose à la vente un appartement F3 Lumineux avec Parking sécurisé & Cave. Résidence sécurisée . Découvrez cet appartement de type F3 idéalement situé au 1er étage. Caractéristiques du bien : Espace de vie : Une belle pièce de vie lumineuse et chaleureuse. Cuisine : Une cuisine indépendante, aménagée et optimisée. Coin nuit : 2 chambres confortables possibilité de créer une troisième chambres Sanitaires : Une salle de bains spacieuse et un WC indépendant. des placards dans le couloir offre un espace de rangement. Les plus la place de parking en sous-sol fermé et sécurisé et une cave.

Pour plus d'informations ou organiser une visite : [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées]

Votre conseiller My HOME IMMOBILIER : Cécilia AMBLARD Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 930 531 256

Surface : 98 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/08/2026

Consommation énergie primaire : 330 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 327.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 480 € et 3 400 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.431570, 0.084363
Total : 108 360€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 38 160€
Valeur du bien : 103 160€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 884€/mois
Loyer annuel estimé : 10609€/an
Fourchette totale : 659€ - 1186€/mois
Fourchette annuelle : 7906€ - 14236€/an
Rentabilité brute :9.79%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 13.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 231,83 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 719 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-55 719€ (-46.2%)
Marge achat-revente :12 359€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :31,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 556,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 199,44€
Coût de l'assurance :9 481,50€
Taxe foncière : 1 060,91€/an
Soit par mois : 88,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 884,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :238,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et mise à jour des joints dans la salle de bain
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des finitions dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des finitions dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 160 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:640€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 80€ = 640€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 80€ = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 920€
    Peinture chambres: 24 m² × 80€ = 1920€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 609 €/an
Calcul : 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 360 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 061 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 022 €
Revenus locatifs : +10 609 €
Charges déductibles : -43 022 €
Résultat foncier Année 1 : -32 413 €(Déficit de 32 413 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 013 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 862 €/an
Revenus locatifs : +10 609 €
Charges déductibles : -4 862 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 747 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11013.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 609 €43 026 €3 426 €-32 417 €21 400 €11 017 €11 017 €
210 821 €4 772 €3 332 €6 049 €--4 968 €
311 038 €4 676 €3 236 €6 362 €---
411 258 €4 576 €3 136 €6 682 €---
511 484 €4 473 €3 033 €7 010 €---
611 713 €4 367 €2 927 €7 346 €---
711 948 €4 258 €2 818 €7 690 €---
812 186 €4 145 €2 704 €8 042 €---
912 430 €4 028 €2 588 €8 403 €---
1012 679 €3 907 €2 467 €8 772 €---
1112 932 €3 782 €2 342 €9 150 €---
1213 191 €3 654 €2 214 €9 537 €---
1313 455 €3 521 €2 081 €9 934 €---
1413 724 €3 384 €1 944 €10 340 €---
1513 998 €3 243 €1 802 €10 756 €---
1614 278 €3 096 €1 656 €11 182 €---
1714 564 €2 945 €1 505 €11 618 €---
1814 855 €2 790 €1 350 €12 066 €---
1915 152 €2 629 €1 189 €12 523 €---
2015 455 €2 463 €1 023 €12 993 €---
2115 764 €2 291 €851 €13 473 €---
2216 080 €2 114 €674 €13 965 €---
2316 401 €1 932 €491 €14 470 €---
2416 729 €1 743 €303 €14 987 €---
2517 064 €1 548 €108 €15 516 €---
TOTAL339 811 €123 364 €49 199 €216 448 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 448 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 228 €-6 420 €+8 648 €
2+2 228 €0 €+2 228 €
3+2 228 €+418 €+1 810 €
4+2 228 €+2 005 €+223 €
5+2 228 €+2 103 €+125 €
6+2 228 €+2 204 €+24 €
7+2 228 €+2 307 €-79 €
8+2 228 €+2 413 €-185 €
9+2 228 €+2 521 €-293 €
10+2 228 €+2 632 €-404 €
11+2 228 €+2 745 €-517 €
12+2 228 €+2 861 €-633 €
13+2 228 €+2 980 €-752 €
14+2 228 €+3 102 €-874 €
15+2 228 €+3 227 €-999 €
16+2 228 €+3 355 €-1 127 €
17+2 228 €+3 486 €-1 258 €
18+2 228 €+3 620 €-1 392 €
19+2 228 €+3 757 €-1 529 €
20+2 228 €+3 898 €-1 670 €
21+2 228 €+4 042 €-1 814 €
22+2 228 €+4 190 €-1 962 €
23+2 228 €+4 341 €-2 113 €
24+2 228 €+4 496 €-2 268 €
25+2 228 €+4 655 €-2 427 €
Total+55 700 €+64 934 €+-9 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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