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Maison à vendre

VilleAigueblanche (73)
Surface240m²
Coût Total353 580€
Loyer Annuel27 025€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 1 037,5 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, 6 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, calme, Exposition sud-est

Dans un quartier calme et ensoleillé, découvrez cette vaste maison mitoyenne aux volumes rares. Au rez-de-chaussée : cuisine, séjour, salle de bains, chambre et deux pièces de rangement. À l'étage : quatre grandes chambres lumineuses, espace pour salle d'eau. Sous-sol complet avec caves voûtées, anciens clapiers et rangements. À l'arrière : deux places de stationnement et un terrain à aménager en jardin ou terrasse. Travaux de rénovation importants à prévoir. Fort potentiel pour résidence principale ou dessein multi-logements. Pour visiter, contactez Céline Bouzon. Cette annonce vous est proposée par I-P@RTICULIERS - SARL - NoRSAC: 399919968, Enregistré à de Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Aigueblanche
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73260
Coordonnées : 45.515235, 6.506728
Total : 353 580€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 84 660€
Valeur du bien : 333 660€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 2252€/mois
Loyer annuel estimé : 27025€/an
Fourchette totale : 1746€ - 2905€/mois
Fourchette annuelle : 20953€ - 34857€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 042,82 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :730 277 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-481 277€ (-65.9%)
Marge achat-revente :376 697€ (51.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :353 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 751,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :103,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 854,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 779,57€
Coût de l'assurance :30 938,25€
Taxe foncière : 2 702,50€/an
Soit par mois : 225,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 252,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 079,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :172,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs en peinture usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs abîmés et papier peint daté
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée et des pièces de rangement
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 660 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:16 800€
    Isolation des combles: 240 m² × 70€/m² = 16800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€ = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds salon: 16 m² × 20€/m² = 320€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds autres pièces: 10 m² × 20€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aigueblanche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 025 €/an
Calcul : 2 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 353 580 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 238 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 702 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 469 €
Revenus locatifs : +27 025 €
Charges déductibles : -100 469 €
Résultat foncier Année 1 : -73 444 €(Déficit de 73 444 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 044 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 809 €/an
Revenus locatifs : +27 025 €
Charges déductibles : -15 809 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 216 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52043.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 025 €100 480 €11 880 €-73 455 €21 400 €52 055 €52 055 €
227 565 €15 505 €11 565 €12 061 €--39 995 €
328 117 €15 178 €11 238 €12 938 €--27 056 €
428 679 €14 841 €10 901 €13 838 €--13 218 €
529 253 €14 492 €10 552 €14 761 €---
629 838 €14 130 €10 190 €15 707 €---
730 434 €13 756 €9 816 €16 678 €---
831 043 €13 370 €9 430 €17 673 €---
931 664 €12 970 €9 030 €18 694 €---
1032 297 €12 556 €8 616 €19 742 €---
1132 943 €12 128 €8 188 €20 816 €---
1233 602 €11 685 €7 745 €21 918 €---
1334 274 €11 226 €7 286 €23 048 €---
1434 960 €10 752 €6 812 €24 207 €---
1535 659 €10 262 €6 322 €25 397 €---
1636 372 €9 754 €5 814 €26 618 €---
1737 099 €9 229 €5 289 €27 870 €---
1837 841 €8 686 €4 746 €29 155 €---
1938 598 €8 125 €4 185 €30 474 €---
2039 370 €7 543 €3 603 €31 827 €---
2140 158 €6 942 €3 002 €33 216 €---
2240 961 €6 320 €2 380 €34 641 €---
2341 780 €5 676 €1 736 €36 104 €---
2442 616 €5 011 €1 071 €37 605 €---
2543 468 €4 322 €382 €39 146 €---
TOTAL865 618 €354 940 €171 780 €510 677 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 510 677 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 675 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 675 €-6 420 €+12 095 €
2+5 675 €0 €+5 675 €
3+5 675 €0 €+5 675 €
4+5 675 €0 €+5 675 €
5+5 675 €+463 €+5 212 €
6+5 675 €+4 712 €+963 €
7+5 675 €+5 003 €+672 €
8+5 675 €+5 302 €+373 €
9+5 675 €+5 608 €+67 €
10+5 675 €+5 922 €-247 €
11+5 675 €+6 245 €-570 €
12+5 675 €+6 575 €-900 €
13+5 675 €+6 914 €-1 239 €
14+5 675 €+7 262 €-1 587 €
15+5 675 €+7 619 €-1 944 €
16+5 675 €+7 985 €-2 310 €
17+5 675 €+8 361 €-2 686 €
18+5 675 €+8 747 €-3 072 €
19+5 675 €+9 142 €-3 467 €
20+5 675 €+9 548 €-3 873 €
21+5 675 €+9 965 €-4 290 €
22+5 675 €+10 392 €-4 717 €
23+5 675 €+10 831 €-5 156 €
24+5 675 €+11 281 €-5 606 €
25+5 675 €+11 744 €-6 069 €
Total+141 875 €+153 203 €+-11 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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