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Maison à vendre

VilleMonnières (44)
Surface60
Coût Total128 720
Loyer Annuel7 732
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 316,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Pas de cave, Non meublé

iad France - Sabrina Bekhti vous propose: NOUVEAUTE - BOURG MONNIERES - A RENOVER

Située en plein cOEur de Monnières, venez découvrir cette maison à rénover entièrement d'une superficie de 60m² habitable. Elle bénéficie d'une entrée desservant trois espaces distincts. Le compteur d'eau, le compteur d'électricité et le tabouret sont présents.

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 79000 euros. Prix hors honoraires : 73000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (8,22% du prix du bien hors honoraires) : 6000 euros. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sabrina Bekhti mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 928673961, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Monnières
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44690
Coordonnées : 47.122711, -1.351646
Total : 128 720
Prix d'acquisition : 79 000
Travaux : 43 400
Valeur du bien : 122 400
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 10.74€/m²/mois
Fourchette : 8.23€ - 14.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7732€/an
Fourchette totale : 494€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 5929€ - 10083€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 606,72 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 403
Prix d'achat :79 000
Décote à l'achat :-77 403 (-49.5%)
Marge achat-revente :27 683€ (17.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 666,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 870,27
Coût de l'assurance :11 263,00
Taxe foncière : 773,15€/an
Soit par mois : 64,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 644,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 400(723 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 800
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Monnières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 732 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 720 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 778
Revenus locatifs : +7 732
Charges déductibles : -48 778
Résultat foncier Année 1 : -41 047(Déficit de 41 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 647
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 378 €/an
Revenus locatifs : +7 732
Charges déductibles : -5 378
Résultat foncier Années 2+ : 2 353 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19646.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 73248 7824 159-41 05121 400 €19 651 €19 651 €
27 8865 2704 0462 616--17 035 €
38 0445 1543 9302 890--14 145 €
48 2055 0343 8103 171--10 974 €
58 3694 9103 6863 459--7 515 €
68 5364 7823 5583 754--3 761 €
78 7074 6503 4264 057---
88 8814 5133 2894 368---
99 0594 3723 1484 687---
109 2404 2263 0025 014---
119 4254 0752 8525 349---
129 6133 9192 6965 694---
139 8053 7592 5356 047---
1410 0023 5922 3696 409---
1510 2023 4202 1976 781---
1610 4063 2432 0197 163---
1710 6143 0601 8367 554---
1810 8262 8701 6467 956---
1911 0422 6741 4518 368---
2011 2632 4721 2488 791---
2111 4892 2631 0399 225---
2211 7182 0478249 671---
2311 9531 82460110 129---
2412 1921 59437010 598---
2512 4361 35613211 080---
TOTAL247 642133 86259 870113 78021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 780
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 624-6 420+8 044
2+1 6240+1 624
3+1 6240+1 624
4+1 6240+1 624
5+1 6240+1 624
6+1 6240+1 624
7+1 624+89+1 535
8+1 624+1 310+314
9+1 624+1 406+218
10+1 624+1 504+120
11+1 624+1 605+19
12+1 624+1 708-84
13+1 624+1 814-190
14+1 624+1 923-299
15+1 624+2 034-410
16+1 624+2 149-525
17+1 624+2 266-642
18+1 624+2 387-763
19+1 624+2 510-886
20+1 624+2 637-1 013
21+1 624+2 768-1 144
22+1 624+2 901-1 277
23+1 624+3 039-1 415
24+1 624+3 179-1 555
25+1 624+3 324-1 700
Total+40 600+34 134+6 466
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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