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VSG : BEAU VOLUME POUR CE 4 PIECES DE 80M2 HABITABLE AVEC BALCON

Bien expiré
VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface80m²
Coût Total212 992€
Loyer Annuel13 945€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 123,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif, Balcon

VSG : RESIDENCE LES GRAVIERS , BEAU ET GRAND 4 PIECES DE 80 m2 HABITABLE,COMPOSE SEJOUR LUMINEUX , CUISINE EQUIPEE DONNANT SUR BALCON , 3 CHAMBRES , SDB , WC , CAVE

PROCHE TRANSPORTS ET COMMERCES

APPARTEMENT FONCTIONNEL IDEAL FAMILLE - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/villeneuve-saint-georges-94190/agence-immobiliere/foncia-transaction-villeneuve-saint-georges-1150

Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.751531, 2.452147
Total : 212 992€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 29 500€
Valeur du bien : 199 400€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 14.53€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13945€/an
Fourchette totale : 897€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 10761€ - 18071€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 052,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :62,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 114,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 796,91€
Coût de l'assurance :18 636,80€
Taxe foncière : 1 394,47€/an
Soit par mois : 116,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 162,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 230,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage complet des murs et du sol. Réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification de la plomberie et de l'électricité. Peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine moderne mais avec quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - décoration soignée, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 500 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 100€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€, Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Carrelage sol: 10 m² × 50€/m² = 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 6000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 × 6000€ = 6000€, Vérification plomberie: 1 × 1000€ = 1000€, Vérification électricité: 1 × 800€ = 800€, Peinture: 1 × 200€ = 200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 945 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 992 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 745 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 394 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 747 €
Revenus locatifs : +13 945 €
Charges déductibles : -38 747 €
Résultat foncier Année 1 : -24 803 €(Déficit de 24 803 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 103 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 247 €/an
Revenus locatifs : +13 945 €
Charges déductibles : -9 247 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 697 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14102.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 945 €38 754 €7 114 €-24 809 €10 700 €14 109 €14 109 €
214 224 €9 065 €6 925 €5 159 €--8 951 €
314 508 €8 869 €6 729 €5 639 €--3 311 €
414 798 €8 666 €6 526 €6 132 €---
515 094 €8 457 €6 317 €6 638 €---
615 396 €8 240 €6 100 €7 156 €---
715 704 €8 016 €5 876 €7 688 €---
816 018 €7 784 €5 644 €8 234 €---
916 338 €7 544 €5 404 €8 795 €---
1016 665 €7 296 €5 156 €9 369 €---
1116 998 €7 039 €4 899 €9 959 €---
1217 338 €6 774 €4 634 €10 565 €---
1317 685 €6 499 €4 359 €11 186 €---
1418 039 €6 215 €4 075 €11 824 €---
1518 400 €5 921 €3 781 €12 478 €---
1618 768 €5 617 €3 478 €13 150 €---
1719 143 €5 303 €3 163 €13 840 €---
1819 526 €4 978 €2 838 €14 548 €---
1919 916 €4 642 €2 502 €15 274 €---
2020 315 €4 294 €2 154 €16 020 €---
2120 721 €3 935 €1 795 €16 786 €---
2221 135 €3 563 €1 423 €17 573 €---
2321 558 €3 178 €1 038 €18 380 €---
2421 989 €2 780 €640 €19 209 €---
2522 429 €2 368 €228 €20 061 €---
TOTAL446 651 €185 795 €102 797 €260 856 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 856 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 928 €-3 210 €+6 138 €
2+2 928 €0 €+2 928 €
3+2 928 €0 €+2 928 €
4+2 928 €+846 €+2 082 €
5+2 928 €+1 991 €+937 €
6+2 928 €+2 147 €+781 €
7+2 928 €+2 307 €+621 €
8+2 928 €+2 470 €+458 €
9+2 928 €+2 638 €+290 €
10+2 928 €+2 811 €+117 €
11+2 928 €+2 988 €-60 €
12+2 928 €+3 169 €-241 €
13+2 928 €+3 356 €-428 €
14+2 928 €+3 547 €-619 €
15+2 928 €+3 744 €-816 €
16+2 928 €+3 945 €-1 017 €
17+2 928 €+4 152 €-1 224 €
18+2 928 €+4 364 €-1 436 €
19+2 928 €+4 582 €-1 654 €
20+2 928 €+4 806 €-1 878 €
21+2 928 €+5 036 €-2 108 €
22+2 928 €+5 272 €-2 344 €
23+2 928 €+5 514 €-2 586 €
24+2 928 €+5 763 €-2 835 €
25+2 928 €+6 018 €-3 090 €
Total+73 200 €+78 257 €+-5 057 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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