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Idaéal 1er achat ou famille

VillePierrelatte (26)
Surface83.3m²
Coût Total118 360€
Loyer Annuel9 269€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 83.3 m²
Prix au m² : 1 140,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement de type F5 de 83m2 au 2é étage - Hall - Séjour/salon - Cuisine indépendante - Salle d'eau - Wc - 3 Chambres - Bonne base - Climatisation - Bon expo Sud/Est - Petits travaux à prévoir - Terrasse - Charges 2870EUR/an (Eau ch-Froide - Chauff - Vie de la copro - Fond Alur) - 95 000EUR Honoraire charge vendeur

  • https://houbron-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Pierrelatte
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26700
Coordonnées : 44.377359, 4.704218
Total : 118 360€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 15 760€
Valeur du bien : 110 760€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.3m²
Loyer prédit : 9.27€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9269€/an
Fourchette totale : 632€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 7581€ - 11333€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 175,93 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 955 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-2 955€ (-3.0%)
Marge achat-revente :-20 405€ (-20.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,51€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 626,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 020,78€
Coût de l'assurance :10 652,40€
Taxe foncière : 926,89€/an
Soit par mois : 77,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 239,17€/mois
Soit par an : 2 870,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 772,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 943,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques éléments à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 760 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant remplacement douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 980€
    Revêtement sol 33 m²: 60€/m² × 33 = 1980€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 980€
    Peinture murs et plafonds 33 m²: 60€/m² × 33 = 1980€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds 10 m²: 60€/m² × 10 = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pierrelatte (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 269 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 360 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 927 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 870 €/an
Calcul : 239 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 050 €
Revenus locatifs : +9 269 €
Charges déductibles : -24 050 €
Résultat foncier Année 1 : -14 781 €(Déficit de 14 781 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 081 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 290 €/an
Revenus locatifs : +9 269 €
Charges déductibles : -8 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4081.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 269 €24 054 €4 071 €-14 785 €10 700 €4 085 €4 085 €
29 454 €8 187 €3 964 €1 267 €--2 818 €
39 643 €8 076 €3 853 €1 567 €--1 251 €
49 836 €7 962 €3 739 €1 875 €---
510 033 €7 843 €3 620 €2 190 €---
610 234 €7 720 €3 497 €2 513 €---
710 438 €7 593 €3 370 €2 845 €---
810 647 €7 461 €3 238 €3 186 €---
910 860 €7 325 €3 102 €3 535 €---
1011 077 €7 184 €2 961 €3 894 €---
1111 299 €7 037 €2 814 €4 261 €---
1211 525 €6 886 €2 663 €4 639 €---
1311 755 €6 729 €2 506 €5 026 €---
1411 990 €6 567 €2 344 €5 423 €---
1512 230 €6 399 €2 176 €5 831 €---
1612 475 €6 225 €2 002 €6 250 €---
1712 724 €6 045 €1 822 €6 679 €---
1812 979 €5 858 €1 635 €7 120 €---
1913 238 €5 665 €1 442 €7 573 €---
2013 503 €5 466 €1 243 €8 038 €---
2113 773 €5 259 €1 036 €8 515 €---
2214 049 €5 044 €821 €9 004 €---
2314 330 €4 822 €599 €9 507 €---
2414 616 €4 593 €370 €10 023 €---
2514 908 €4 355 €132 €10 553 €---
TOTAL296 886 €180 355 €59 021 €116 530 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 946 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 946 €-3 210 €+5 156 €
2+1 946 €0 €+1 946 €
3+1 946 €0 €+1 946 €
4+1 946 €+187 €+1 759 €
5+1 946 €+657 €+1 289 €
6+1 946 €+754 €+1 192 €
7+1 946 €+854 €+1 092 €
8+1 946 €+956 €+990 €
9+1 946 €+1 061 €+885 €
10+1 946 €+1 168 €+778 €
11+1 946 €+1 278 €+668 €
12+1 946 €+1 392 €+554 €
13+1 946 €+1 508 €+438 €
14+1 946 €+1 627 €+319 €
15+1 946 €+1 749 €+197 €
16+1 946 €+1 875 €+71 €
17+1 946 €+2 004 €-58 €
18+1 946 €+2 136 €-190 €
19+1 946 €+2 272 €-326 €
20+1 946 €+2 411 €-465 €
21+1 946 €+2 554 €-608 €
22+1 946 €+2 701 €-755 €
23+1 946 €+2 852 €-906 €
24+1 946 €+3 007 €-1 061 €
25+1 946 €+3 166 €-1 220 €
Total+48 650 €+34 959 €+13 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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