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Maison 6 pièces 135 m²

VilleSaint-Malô-du-Bois (85)
Surface135m²
Coût Total149 580€
Loyer Annuel13 782€
Rentabilité9.21%
Cashflow/mois+241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 135 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SCP Anne FOURAGE, Guillaume RÉMOND, Nicolas LELOUP, Notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - ST MALO DU BOIS (85590)

Idéal investisseur. Située à proximité immédiate des commerces, école et services cette maison offre un beau potentiel d'aménagement. Elle se compose d'un rez-de-chaussée avec un hall d'entrée, un salon/séjour, une cuisine, un bureau, WC, une cave. L'étage est composé de trois chambres, une salle d'eau et deux greniers. terrain avec dépendance et garage, puits. Chauffage gaz. Nombreux travaux de rénovation à prévoir. Proximité Puy du Fou. Une opportunité intéressante pour un projet d'investissement ou de valorisation patrimoniale

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SCP Anne FOURAGE, Guillaume RÉMOND, Nicolas LELOUP, Notaires associés - Notaires à Mortagne-sur-Sèvre - N° SIRET : 30354342500050

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Surface : 135 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/05/2026

Ville : Saint-Malô-du-Bois
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85590
Coordonnées : 46.929012, -0.901108
Total : 149 580€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 139 500€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.66€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1149€/mois
Loyer annuel estimé : 13782€/an
Fourchette totale : 899€ - 1467€/mois
Fourchette annuelle : 10787€ - 17609€/an
Rentabilité brute :9.21%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 111,11 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :285 000 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-159 000€ (-55.8%)
Marge achat-revente :135 420€ (47.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 792,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 069,82€
Coût de l'assurance :13 088,25€
Taxe foncière : 1 378,21€/an
Soit par mois : 114,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 148,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 907,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :241,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Malô-du-Bois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 149 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 782 €/an
Calcul : 1 149 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 580 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 378 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 571 €
Revenus locatifs : +13 782 €
Charges déductibles : -20 571 €
Résultat foncier Année 1 : -6 789 €(Déficit de 6 789 €)
Imputable sur revenu global : 6 789 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 071 €/an
Revenus locatifs : +13 782 €
Charges déductibles : -7 071 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 711 €/an
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 782 €20 576 €5 175 €-6 794 €6 794 €--
214 058 €6 941 €5 039 €7 117 €---
314 339 €6 800 €4 899 €7 539 €---
414 626 €6 655 €4 753 €7 971 €---
514 918 €6 504 €4 603 €8 414 €---
615 217 €6 349 €4 447 €8 868 €---
715 521 €6 187 €4 285 €9 334 €---
815 831 €6 020 €4 118 €9 811 €---
916 148 €5 847 €3 945 €10 301 €---
1016 471 €5 667 €3 766 €10 803 €---
1116 800 €5 482 €3 580 €11 319 €---
1217 136 €5 290 €3 388 €11 847 €---
1317 479 €5 090 €3 189 €12 389 €---
1417 829 €4 884 €2 982 €12 944 €---
1518 185 €4 671 €2 769 €13 515 €---
1618 549 €4 450 €2 548 €14 099 €---
1718 920 €4 221 €2 319 €14 699 €---
1819 298 €3 983 €2 082 €15 315 €---
1919 684 €3 738 €1 836 €15 946 €---
2020 078 €3 484 €1 582 €16 594 €---
2120 480 €3 220 €1 318 €17 259 €---
2220 889 €2 948 €1 046 €17 942 €---
2321 307 €2 665 €763 €18 642 €---
2421 733 €2 373 €471 €19 360 €---
2522 168 €2 070 €168 €20 098 €---
TOTAL441 446 €136 113 €75 070 €305 333 €6 794 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 038 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 894 €-2 038 €+4 932 €
2+2 894 €+2 135 €+759 €
3+2 894 €+2 262 €+632 €
4+2 894 €+2 391 €+503 €
5+2 894 €+2 524 €+370 €
6+2 894 €+2 660 €+234 €
7+2 894 €+2 800 €+94 €
8+2 894 €+2 943 €-49 €
9+2 894 €+3 090 €-196 €
10+2 894 €+3 241 €-347 €
11+2 894 €+3 396 €-502 €
12+2 894 €+3 554 €-660 €
13+2 894 €+3 717 €-823 €
14+2 894 €+3 883 €-989 €
15+2 894 €+4 054 €-1 160 €
16+2 894 €+4 230 €-1 336 €
17+2 894 €+4 410 €-1 516 €
18+2 894 €+4 594 €-1 700 €
19+2 894 €+4 784 €-1 890 €
20+2 894 €+4 978 €-2 084 €
21+2 894 €+5 178 €-2 284 €
22+2 894 €+5 382 €-2 488 €
23+2 894 €+5 593 €-2 699 €
24+2 894 €+5 808 €-2 914 €
25+2 894 €+6 029 €-3 135 €
Total+72 350 €+91 600 €+-19 250 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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