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Appartement à vendre

VilleClichy-sous-Bois (93)
Surface63
Coût Total179 360
Loyer Annuel11 012
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-362
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 2 174,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Sylvie Bidel vous propose: A proximité des écoles, des commerces et de la forêt de Bondy, venez découvrir cet appartement F4 au 4ème et dernier étage sans ascenseur d'une résidence des années 60. Il comprend : une entrée avec placard, une cuisine aménagée et équipée, un beau séjour de 25 m2 (3ème chambre possible) avec cheminée, un dégagement dessert ensuite l'espace nuit composé de deux chambres de 10 m2 avec placards, une salle d'eau refaite à neuf, un WC indépendant avec lave mains. Une cave complète l'ensemble. Possibilité de stationner sur le parking de la résidence fermé et sécurisé. Appartement en bon état, quelques travaux de rafraichissement à prévoir. Fenêtres double vitrage. Venez le visiter sans plus tarder !

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 132 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 249 euros par mois (soit 2988 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 393 et classe CLIMAT E indice 64. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sylvie Bidel mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de bobigny sous le numéro 844864561, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Clichy-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93390
Coordonnées : 48.910172, 2.551814
Total : 179 360
Prix d'acquisition : 137 000
Travaux : 31 400
Valeur du bien : 168 400
Frais de notaire : 10 960
Coût estimé : 10 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 14.57€/m²/mois
Fourchette : 11.66€ - 18.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11012€/an
Fourchette totale : 735€ - 1146€/mois
Fourchette annuelle : 8816€ - 13756€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 750 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 250
Prix d'achat :137 000
Décote à l'achat :+26 750 (+24.3%)
Marge achat-revente :-69 110€ (-62.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :883,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,84€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 928,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 706,27
Coût de l'assurance :13 452,00
Taxe foncière : 1 101,24€/an
Soit par mois : 91,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 260,00€/mois
Soit par an : 3 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 917,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 280,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-362,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments usés
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (état 3/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage performant: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clichy-sous-Bois (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 012 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 360 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 101 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 120 €/an
Calcul : 260 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 091
Revenus locatifs : +11 012
Charges déductibles : -42 091
Résultat foncier Année 1 : -31 079(Déficit de 31 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 679
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 691 €/an
Revenus locatifs : +11 012
Charges déductibles : -10 691
Résultat foncier Années 2+ : 321 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9678.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 01242 0975 937-31 08421 400 €9 684 €9 684 €
211 23310 5385 779695--8 990 €
311 45710 3745 6151 083--7 906 €
411 68610 2045 4451 482--6 424 €
511 92010 0295 2691 891--4 532 €
612 1599 8475 0882 311--2 221 €
712 4029 6604 9002 742---
812 6509 4664 7063 184---
912 9039 2654 5063 638---
1013 1619 0584 2984 103---
1113 4248 8434 0844 581---
1213 6938 6213 8625 071---
1313 9668 3923 6335 574---
1414 2468 1553 3966 091---
1514 5317 9103 1516 621---
1614 8217 6562 8977 165---
1715 1187 3942 6357 723---
1815 4207 1232 3648 297---
1915 7286 8432 0848 886---
2016 0436 5531 7949 490---
2116 3646 2531 49410 110---
2216 6915 9441 18410 748---
2317 0255 62386411 402---
2417 3655 29253212 074---
2517 7134 94919012 764---
TOTAL352 731236 08985 706116 64221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 642
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 012 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 313 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 313-6 420+8 733
2+2 3130+2 313
3+2 3130+2 313
4+2 3130+2 313
5+2 3130+2 313
6+2 3130+2 313
7+2 313+156+2 157
8+2 313+955+1 358
9+2 313+1 091+1 222
10+2 313+1 231+1 082
11+2 313+1 374+939
12+2 313+1 521+792
13+2 313+1 672+641
14+2 313+1 827+486
15+2 313+1 986+327
16+2 313+2 149+164
17+2 313+2 317-4
18+2 313+2 489-176
19+2 313+2 666-353
20+2 313+2 847-534
21+2 313+3 033-720
22+2 313+3 224-911
23+2 313+3 421-1 108
24+2 313+3 622-1 309
25+2 313+3 829-1 516
Total+57 825+34 993+22 832
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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