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Appartement à vendre

VilleManosque (04)
Surface74.6m²
Coût Total185 800€
Loyer Annuel9 590€
Rentabilité5.16%
Cashflow/mois-242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 74.6 m²
Prix au m² : 1 595,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Balcon, Terrasse, Non meublé

Un appartement de type 4, situé au 3ème étage sans ascenseur, comprenant : un hall, séjour donnant sur une terrasse, 3 chambres, cuisine équipée avec balcon , dégagement avec grands placards, salle de bains, wc, placard. Résidence sécurisée et bien entretenue, proche du centre ville Référence agence : 14348

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.827923, 5.788788
Total : 185 800€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 57 280€
Valeur du bien : 176 280€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.6m²
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9590€/an
Fourchette totale : 629€ - 1016€/mois
Fourchette annuelle : 7545€ - 12191€/an
Rentabilité brute :5.16%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 630,39 €/m²
Basé sur :298 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 627 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-2 627€ (-2.2%)
Marge achat-revente :-64 173€ (-52.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :907,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 961,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 419,33€
Coût de l'assurance :16 257,50€
Taxe foncière : 959,02€/an
Soit par mois : 79,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 799,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et des équipements si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais peut nécessiter des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, peinture à rafraîchir pour moderniser

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 280 €(768 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 9000€ + Main d'œuvre: 500€ = 9500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (moyenne pour une cuisine moderne avec équipements)
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 590 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 997 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 886 €
Revenus locatifs : +9 590 €
Charges déductibles : -64 886 €
Résultat foncier Année 1 : -55 296 €(Déficit de 55 296 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 896 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 606 €/an
Revenus locatifs : +9 590 €
Charges déductibles : -7 606 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 984 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33896.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 590 €64 892 €6 003 €-55 302 €21 400 €33 902 €33 902 €
29 782 €7 450 €5 841 €2 332 €--31 570 €
39 978 €7 282 €5 673 €2 695 €--28 875 €
410 177 €7 109 €5 500 €3 068 €--25 807 €
510 381 €6 930 €5 321 €3 450 €--22 357 €
610 588 €6 746 €5 136 €3 843 €--18 514 €
710 800 €6 555 €4 945 €4 245 €--14 268 €
811 016 €6 357 €4 748 €4 659 €--9 610 €
911 236 €6 154 €4 544 €5 083 €--4 527 €
1011 461 €5 943 €4 334 €5 518 €---
1111 690 €5 725 €4 116 €5 965 €---
1211 924 €5 500 €3 891 €6 424 €---
1312 163 €5 268 €3 659 €6 894 €---
1412 406 €5 028 €3 419 €7 378 €---
1512 654 €4 780 €3 171 €7 874 €---
1612 907 €4 524 €2 915 €8 383 €---
1713 165 €4 259 €2 650 €8 906 €---
1813 429 €3 986 €2 377 €9 443 €---
1913 697 €3 703 €2 094 €9 994 €---
2013 971 €3 411 €1 802 €10 560 €---
2114 250 €3 110 €1 500 €11 141 €---
2214 536 €2 798 €1 189 €11 737 €---
2314 826 €2 476 €867 €12 350 €---
2415 123 €2 143 €534 €12 979 €---
2515 425 €1 800 €190 €13 625 €---
TOTAL307 176 €183 932 €86 419 €123 244 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 244 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 014 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 014 €-6 420 €+8 434 €
2+2 014 €0 €+2 014 €
3+2 014 €0 €+2 014 €
4+2 014 €0 €+2 014 €
5+2 014 €0 €+2 014 €
6+2 014 €0 €+2 014 €
7+2 014 €0 €+2 014 €
8+2 014 €0 €+2 014 €
9+2 014 €0 €+2 014 €
10+2 014 €+297 €+1 717 €
11+2 014 €+1 790 €+224 €
12+2 014 €+1 927 €+87 €
13+2 014 €+2 068 €-54 €
14+2 014 €+2 213 €-199 €
15+2 014 €+2 362 €-348 €
16+2 014 €+2 515 €-501 €
17+2 014 €+2 672 €-658 €
18+2 014 €+2 833 €-819 €
19+2 014 €+2 998 €-984 €
20+2 014 €+3 168 €-1 154 €
21+2 014 €+3 342 €-1 328 €
22+2 014 €+3 521 €-1 507 €
23+2 014 €+3 705 €-1 691 €
24+2 014 €+3 894 €-1 880 €
25+2 014 €+4 088 €-2 074 €
Total+50 350 €+36 973 €+13 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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