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Avis aux amoureux des projets et de la rénovation !

Bien expiré
VilleBoissière-de-Montaigu (85)
Surface190m²
Coût Total228 574€
Loyer Annuel18 239€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 800 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 620 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

À seulement 2 minutes de Saint-Georges-de-Montaigu, découvrez deux maisons d'habitation à rénover entièrement. Chacune offre un beau potentiel avec la possibilité d'aménager :

  • 3 chambres
  • Une maison à étage. Le tout sur une parcelle vallonnée d'environ 980 m2. Que vous soyez primo-accédant, investisseur, à la recherche d'un projet de division ou simplement passionné de rénovation, ces biens n'attendent plus que vous pour retrouver une nouvelle vie. Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite !! 
  • https://atp-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Boissière-de-Montaigu
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85600
Coordonnées : 46.928059, -1.219145
Total : 228 574€
Prix d'acquisition : 117 800€
Travaux : 101 350€
Valeur du bien : 219 150€
Frais de notaire : 9 424€
Coût estimé : 9 424€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.12€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1520€/mois
Loyer annuel estimé : 18239€/an
Fourchette totale : 1163€ - 1987€/mois
Fourchette annuelle : 13954€ - 23841€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 437,5 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 125 €
Prix d'achat :117 800 €
Décote à l'achat :-155 325€ (-56.9%)
Marge achat-revente :44 551€ (16.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 574€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 141,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :68,57€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 210,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 979,51€
Coût de l'assurance :20 571,66€
Taxe foncière : 1 823,94€/an
Soit par mois : 152,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 519,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 362,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant peinture, revêtement de sol, et remise à niveau des murs
Quantité: salon complet (environ 35 m²)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 6 chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 350 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:11 400€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:26 250€
    Rénovation complète salon: 35 m² × 750€/m² = 26250€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:13 500€
    Rénovation complète 6 chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Boissière-de-Montaigu (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 520 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 239 €/an
Calcul : 1 520 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 574 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 824 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 851 €
Revenus locatifs : +18 239 €
Charges déductibles : -111 851 €
Résultat foncier Année 1 : -93 612 €(Déficit de 93 612 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 212 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 501 €/an
Revenus locatifs : +18 239 €
Charges déductibles : -10 501 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72211.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 570 €(65% de 117 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 784 €/an
Calcul : 76 570 € × 3,636% = 2 784 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 239 €111 859 €7 862 €-93 619 €21 400 €72 219 €72 219 €
218 604 €10 302 €7 655 €8 302 €--63 917 €
318 976 €10 088 €7 441 €8 888 €--55 029 €
419 356 €9 867 €7 220 €9 489 €--45 540 €
519 743 €9 638 €6 991 €10 105 €--35 435 €
620 138 €9 400 €6 754 €10 737 €--24 697 €
720 541 €9 155 €6 508 €11 386 €--13 312 €
820 951 €8 900 €6 253 €12 051 €--1 261 €
921 370 €8 637 €5 990 €12 733 €---
1021 798 €8 364 €5 717 €13 434 €---
1122 234 €8 082 €5 435 €14 152 €---
1222 678 €7 790 €5 143 €14 889 €---
1323 132 €7 487 €4 840 €15 645 €---
1423 595 €7 173 €4 527 €16 421 €---
1524 067 €6 849 €4 202 €17 217 €---
1624 548 €6 513 €3 866 €18 035 €---
1725 039 €6 165 €3 519 €18 874 €---
1825 540 €5 805 €3 158 €19 734 €---
1926 050 €5 432 €2 786 €20 618 €---
2026 571 €5 046 €2 400 €21 525 €---
2127 103 €4 647 €2 000 €22 456 €---
2227 645 €4 233 €1 586 €23 412 €---
2328 198 €3 804 €1 158 €24 393 €---
2428 762 €3 361 €714 €25 401 €---
2529 337 €2 902 €255 €26 435 €---
TOTAL584 214 €281 500 €113 980 €302 714 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 714 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 239 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 830 €-6 420 €+10 250 €
2+3 830 €0 €+3 830 €
3+3 830 €0 €+3 830 €
4+3 830 €0 €+3 830 €
5+3 830 €0 €+3 830 €
6+3 830 €0 €+3 830 €
7+3 830 €0 €+3 830 €
8+3 830 €0 €+3 830 €
9+3 830 €+3 442 €+388 €
10+3 830 €+4 030 €-200 €
11+3 830 €+4 246 €-416 €
12+3 830 €+4 467 €-637 €
13+3 830 €+4 694 €-864 €
14+3 830 €+4 926 €-1 096 €
15+3 830 €+5 165 €-1 335 €
16+3 830 €+5 410 €-1 580 €
17+3 830 €+5 662 €-1 832 €
18+3 830 €+5 920 €-2 090 €
19+3 830 €+6 185 €-2 355 €
20+3 830 €+6 458 €-2 628 €
21+3 830 €+6 737 €-2 907 €
22+3 830 €+7 024 €-3 194 €
23+3 830 €+7 318 €-3 488 €
24+3 830 €+7 620 €-3 790 €
25+3 830 €+7 931 €-4 101 €
Total+95 750 €+90 814 €+4 936 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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