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Pavillon

VilleTonnerre (89)
Surface100
Coût Total166 500
Loyer Annuel8 345
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-246
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 950 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre pavillon de 1978, d'environ 100 m2 sur terrain total d'environ 1000 M2, 3 chambres, salle à manger, cuisine, salle de bain, toilettes. Sous sol sur tout la surface de la maison. Chauffage fuel. Le pavillon est situé tout proche des magasins super u, lidl, Biocoop, a 5-10mn du centre ville de Tonnerre. Pour ne faire de perdre de temps a personne, vous comme moi, la maison a pas mal dectravaux a prévoir : tout l'électricité, isolation, toute les fenêtres et porte fenêtre,m car simple vitrage, mur retenant la terre de devant la maison à faire. La maison est estimée a environ 95000 euros, c'est bien-sûr a négocier, la maison n'est pas vidé pour le moment, des meubles peuvent être vendu avec la maison, ne demander pas de visite pour rien. Le DPE n'a pour l'instant pas été fait. merci

Ville : Tonnerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89700
Coordonnées : 47.852900, 3.983090
Total : 166 500
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 63 900
Valeur du bien : 158 900
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8345€/an
Fourchette totale : 552€ - 876€/mois
Fourchette annuelle : 6627€ - 10508€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :3.98% - 6.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :616,44 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 644
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :+33 356 (+54.1%)
Marge achat-revente :-104 856€ (-170.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 871,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 890,60
Coût de l'assurance :14 152,50
Taxe foncière : 834,45€/an
Soit par mois : 69,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 695,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-245,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres et portes-fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres et 1 porte-fenêtre
Raison: DPE F - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec équipements très datés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: DPE F - Maison - Mise aux normes nécessaire pour sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: 100 m de tuyauterie
Raison: DPE F - Maison - Plomberie à vérifier pour conformité et sécurité
Sous-solOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Nettoyage complet
Nettoyage complet du sous-sol pour enlever les objets et désordre
Quantité: 15 m²
Raison: État très mauvais - sous-sol en désordre nécessitant nettoyage complet
ExtérieurOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation mur
Réparation du mur retenant la terre devant la maison
Quantité: 1 mur
Raison: DPE F - Maison - Réparation nécessaire pour sécurité et stabilité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 900(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Porte-fenêtre: 1 porte-fenêtre × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:7 000
    Isolation combles: 100 m² × 70€/m² = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 600
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:8 000
    Plomberie: 100 m × 80€/m = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Nettoyage sous-sol:300
    Nettoyage sous-sol: 15 m² × 20€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Réparation mur:2 800
    Réparation mur: 1 mur × 2800€ = 2800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tonnerre (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 345 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 589 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 500 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 890
Revenus locatifs : +8 345
Charges déductibles : -70 890
Résultat foncier Année 1 : -62 545(Déficit de 62 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 145
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 990 €/an
Revenus locatifs : +8 345
Charges déductibles : -6 990
Résultat foncier Années 2+ : 1 355 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41145.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 34570 8955 594-62 55021 400 €41 150 €41 150 €
28 5116 8465 4461 665--39 485 €
38 6826 6935 2921 989--37 496 €
48 8556 5345 1332 322--35 175 €
59 0326 3694 9692 663--32 512 €
69 2136 1994 7993 014--29 498 €
79 3976 0234 6233 374--26 124 €
89 5855 8414 4403 744--22 379 €
99 7775 6534 2524 124--18 255 €
109 9725 4584 0574 515--13 740 €
1110 1725 2563 8564 916--8 824 €
1210 3755 0473 6475 328---
1310 5834 8323 4315 751---
1410 7954 6083 2086 186---
1511 0104 3772 9776 633---
1611 2314 1392 7387 092---
1711 4553 8912 4917 564---
1811 6843 6362 2358 049---
1911 9183 3711 9708 547---
2012 1563 0971 6979 059---
2112 4002 8141 4149 585---
2212 6482 5211 12110 126---
2312 9002 21881810 682---
2413 1581 90550411 254---
2513 4221 58018011 841---
TOTAL267 278179 80480 89187 47421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 474
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 752-6 420+8 172
2+1 7520+1 752
3+1 7520+1 752
4+1 7520+1 752
5+1 7520+1 752
6+1 7520+1 752
7+1 7520+1 752
8+1 7520+1 752
9+1 7520+1 752
10+1 7520+1 752
11+1 7520+1 752
12+1 752+1 598+154
13+1 752+1 725+27
14+1 752+1 856-104
15+1 752+1 990-238
16+1 752+2 128-376
17+1 752+2 269-517
18+1 752+2 415-663
19+1 752+2 564-812
20+1 752+2 718-966
21+1 752+2 876-1 124
22+1 752+3 038-1 286
23+1 752+3 205-1 453
24+1 752+3 376-1 624
25+1 752+3 552-1 800
Total+43 800+28 889+14 911
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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