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Appartement 2 pièces 64 m²

Bien expiré
VilleMézières-sur-Seine (78)
Surface64m²
Coût Total148 110€
Loyer Annuel14 391€
Rentabilité9.72%
Cashflow/mois+297€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 546,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 64 m² - Appartement 2 pièces 64 m²

Au calme d'un quartier recherché, grand 2-pièces de 64,2 m² situé dans une maison divisée, avec deux places de parking privatives dans la cour.

Pièce de vie spacieuse et lumineuse, cuisine, chambre, salle d'eau avec WC. Double vitrage, climatisation réversible installée. A rénover selon vos goûts.

Points clés

2 pièces | 64,2 m²

2 places de parking privatives dans la cour

Proche de la gare d'Épône-Mézières

Lumineux, double vitrage, climatisation réversible

Idéal 1er achat, pied-à-terre ou investissement

Dossier complet et visites sur demande.

Votre conseiller eXp France : Patrick GOMES DA COSTA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 954010559 Evreux

Surface : 64 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/07/2025

Consommation énergie primaire : 302 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 131.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 510 € et 2 060 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mézières-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78970
Coordonnées : 48.967860, 1.792210
Total : 148 110€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 41 190€
Valeur du bien : 140 190€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 18.74€/m²/mois
Fourchette : 16.09€ - 21.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1199€/mois
Loyer annuel estimé : 14391€/an
Fourchette totale : 1030€ - 1396€/mois
Fourchette annuelle : 12360€ - 16755€/an
Rentabilité brute :9.72%
Fourchette de rentabilité :8.35% - 11.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :43,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 782,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 617,81€
Coût de l'assurance :12 959,63€
Taxe foncière : 1 439,08€/an
Soit par mois : 119,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 199,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :297,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer la climatisation réversible actuelle
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol vieillissant nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bien entretenu mais nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans tout l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 190 €(644 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:4 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€ = 6000€
  • Chambres:840€
    Parquet flottant: 12 m² × 70€ = 840€
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€ = 1250€
  • Électricité:7 600€
    Mise aux normes électricité: 64 m² × 100€ = 6400€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mézières-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 199 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 391 €/an
Calcul : 1 199 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 075 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 110 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 439 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 222 €
Revenus locatifs : +14 391 €
Charges déductibles : -48 222 €
Résultat foncier Année 1 : -33 831 €(Déficit de 33 831 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 431 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 032 €/an
Revenus locatifs : +14 391 €
Charges déductibles : -7 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12431.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 391 €48 227 €5 080 €-33 836 €21 400 €12 436 €12 436 €
214 679 €6 903 €4 946 €7 775 €--4 661 €
314 972 €6 765 €4 808 €8 207 €---
415 272 €6 622 €4 664 €8 650 €---
515 577 €6 474 €4 516 €9 103 €---
615 889 €6 320 €4 363 €9 568 €---
716 206 €6 161 €4 204 €10 045 €---
816 530 €5 997 €4 039 €10 534 €---
916 861 €5 826 €3 869 €11 035 €---
1017 198 €5 650 €3 693 €11 548 €---
1117 542 €5 468 €3 510 €12 075 €---
1217 893 €5 279 €3 321 €12 614 €---
1318 251 €5 083 €3 126 €13 168 €---
1418 616 €4 881 €2 923 €13 735 €---
1518 988 €4 671 €2 714 €14 317 €---
1619 368 €4 454 €2 497 €14 914 €---
1719 755 €4 229 €2 272 €15 526 €---
1820 151 €3 997 €2 039 €16 154 €---
1920 554 €3 756 €1 798 €16 798 €---
2020 965 €3 507 €1 549 €17 458 €---
2121 384 €3 249 €1 291 €18 135 €---
2221 812 €2 981 €1 024 €18 830 €---
2322 248 €2 705 €747 €19 543 €---
2422 693 €2 418 €461 €20 274 €---
2523 147 €2 122 €164 €21 025 €---
TOTAL460 941 €163 744 €73 618 €297 197 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 197 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 022 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 022 €-6 420 €+9 442 €
2+3 022 €0 €+3 022 €
3+3 022 €+1 064 €+1 958 €
4+3 022 €+2 595 €+427 €
5+3 022 €+2 731 €+291 €
6+3 022 €+2 871 €+151 €
7+3 022 €+3 014 €+8 €
8+3 022 €+3 160 €-138 €
9+3 022 €+3 310 €-288 €
10+3 022 €+3 464 €-442 €
11+3 022 €+3 622 €-600 €
12+3 022 €+3 784 €-762 €
13+3 022 €+3 950 €-928 €
14+3 022 €+4 121 €-1 099 €
15+3 022 €+4 295 €-1 273 €
16+3 022 €+4 474 €-1 452 €
17+3 022 €+4 658 €-1 636 €
18+3 022 €+4 846 €-1 824 €
19+3 022 €+5 039 €-2 017 €
20+3 022 €+5 237 €-2 215 €
21+3 022 €+5 441 €-2 419 €
22+3 022 €+5 649 €-2 627 €
23+3 022 €+5 863 €-2 841 €
24+3 022 €+6 082 €-3 060 €
25+3 022 €+6 307 €-3 285 €
Total+75 550 €+89 159 €+-13 609 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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