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Vente appartement 4 pièces

Bien expiré
VilleBerre-les-Alpes (06)
Surface170m²
Coût Total353 700€
Loyer Annuel27 591€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 315 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 852,94 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente appartement 4 pièces - Vends appartement à vivre comme une maison. Dans une maison divisée en 2, sans syndic de copropriété pas de charges. Premier et dernier étage. 4 pièces, 3 belles chambres. 1 salle de bain et 1 toilette séparé. Cuisine séparée. 1 jardin de 170 M2. 1 terrasse de 25 M2. Vue dégagée sur le village de Berre, mer et montagnes. Ensoleillement toute la journée. Chauffage: électrique, cheminée et poêle à granulés. DPE en cours.

Ville : Berre-les-Alpes
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06390
Coordonnées : 43.829400, 7.331550
Total : 353 700€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 328 500€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 13.52€/m²/mois
Fourchette : 10.35€ - 17.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 2299€/mois
Loyer annuel estimé : 27591€/an
Fourchette totale : 1760€ - 3005€/mois
Fourchette annuelle : 21114€ - 36054€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :353 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 759,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :103,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 862,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 103,30€
Coût de l'assurance :30 948,75€
Taxe foncière : 2 759,10€/an
Soit par mois : 229,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 299,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 092,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :206,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface de 170 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine, incluant nouveaux placards et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(79 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 299 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 591 €/an
Calcul : 2 299 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 013 €/an
Base de calcul : Emprunt de 353 700 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 238 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 510 €
Revenus locatifs : +27 591 €
Charges déductibles : -29 510 €
Résultat foncier Année 1 : -1 920 €(Déficit de 1 920 €)
Imputable sur revenu global : 1 920 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 010 €/an
Revenus locatifs : +27 591 €
Charges déductibles : -16 010 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 580 €/an
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 591 €29 522 €12 025 €-1 931 €1 931 €--
228 143 €15 704 €11 707 €12 438 €---
328 706 €15 376 €11 379 €13 330 €---
429 280 €15 036 €11 038 €14 244 €---
529 865 €14 683 €10 686 €15 182 €---
630 463 €14 319 €10 322 €16 144 €---
731 072 €13 942 €9 945 €17 130 €---
831 693 €13 552 €9 555 €18 142 €---
932 327 €13 148 €9 151 €19 179 €---
1032 974 €12 730 €8 733 €20 244 €---
1133 633 €12 297 €8 300 €21 336 €---
1234 306 €11 849 €7 852 €22 456 €---
1334 992 €11 386 €7 389 €23 606 €---
1435 692 €10 906 €6 909 €24 785 €---
1536 406 €10 410 €6 413 €25 996 €---
1637 134 €9 896 €5 899 €27 237 €---
1737 876 €9 365 €5 368 €28 512 €---
1838 634 €8 815 €4 818 €29 819 €---
1939 407 €8 245 €4 248 €31 162 €---
2040 195 €7 656 €3 659 €32 539 €---
2140 999 €7 046 €3 049 €33 953 €---
2241 819 €6 415 €2 417 €35 404 €---
2342 655 €5 761 €1 764 €36 894 €---
2443 508 €5 085 €1 088 €38 423 €---
2544 378 €4 385 €388 €39 993 €---
TOTAL883 747 €287 529 €174 103 €596 218 €1 931 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 579 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 596 218 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 794 €-579 €+6 373 €
2+5 794 €+3 732 €+2 062 €
3+5 794 €+3 999 €+1 795 €
4+5 794 €+4 273 €+1 521 €
5+5 794 €+4 555 €+1 239 €
6+5 794 €+4 843 €+951 €
7+5 794 €+5 139 €+655 €
8+5 794 €+5 442 €+352 €
9+5 794 €+5 754 €+40 €
10+5 794 €+6 073 €-279 €
11+5 794 €+6 401 €-607 €
12+5 794 €+6 737 €-943 €
13+5 794 €+7 082 €-1 288 €
14+5 794 €+7 436 €-1 642 €
15+5 794 €+7 799 €-2 005 €
16+5 794 €+8 171 €-2 377 €
17+5 794 €+8 554 €-2 760 €
18+5 794 €+8 946 €-3 152 €
19+5 794 €+9 348 €-3 554 €
20+5 794 €+9 762 €-3 968 €
21+5 794 €+10 186 €-4 392 €
22+5 794 €+10 621 €-4 827 €
23+5 794 €+11 068 €-5 274 €
24+5 794 €+11 527 €-5 733 €
25+5 794 €+11 998 €-6 204 €
Total+144 850 €+178 865 €+-34 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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