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Détails du bien

Bien expiré
VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface168.38m²
Coût Total223 393€
Loyer Annuel17 865€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 500 €
Surface : 168.38 m²
Prix au m² : 893,81 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à proximité du centre-ville de ROMORANTIN-LANTHENAY, venez découvrir cette spacieuse maison idéale pour plusieurs projets :

  • Une habitation principale
  • Un investissement locatif (possiblité de créer plusieurs logements)
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Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.355000, 1.739000
Total : 223 393€
Prix d'acquisition : 150 500€
Travaux : 60 853€
Valeur du bien : 211 353€
Frais de notaire : 12 040€
Coût estimé : 12 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168.38m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1489€/mois
Loyer annuel estimé : 17865€/an
Fourchette totale : 1214€ - 1826€/mois
Fourchette annuelle : 14565€ - 21912€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 222,22 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :205 797 €
Prix d'achat :150 500 €
Décote à l'achat :-55 297€ (-26.9%)
Marge achat-revente :-17 596€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 393€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 100,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 156,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 747,22€
Coût de l'assurance :16 754,48€
Taxe foncière : 1 786,45€/an
Soit par mois : 148,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 488,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 305,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :183,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 168.38 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 168.38 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 5 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger des salons avec peinture
Quantité: 2 salons (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salons en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 853 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 103€
    Isolation toiture/combles: 168.38 m² × 60€/m² = 10103€, Main d'œuvre: 5€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11600€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 700€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 700€ = 14700€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation:5 250€
    Rénovation 5 chambres: 75 m² × 70€/m² = 5250€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:4 200€
    Rafraîchissement salons: 42 m² × 100€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 403€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 865 €/an
Calcul : 1 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 393 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 786 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 853 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 697 €
Revenus locatifs : +17 865 €
Charges déductibles : -70 697 €
Résultat foncier Année 1 : -52 833 €(Déficit de 52 833 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 433 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 844 €/an
Revenus locatifs : +17 865 €
Charges déductibles : -9 844 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 020 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31432.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 825 €(65% de 150 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 557 €/an
Calcul : 97 825 € × 3,636% = 3 557 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 865 €70 705 €7 395 €-52 840 €21 400 €31 440 €31 440 €
218 222 €9 654 €7 197 €8 568 €--22 872 €
318 586 €9 450 €6 993 €9 137 €--13 735 €
418 958 €9 238 €6 782 €9 720 €--4 016 €
519 337 €9 020 €6 563 €10 318 €---
619 724 €8 794 €6 337 €10 930 €---
720 118 €8 560 €6 103 €11 558 €---
820 521 €8 318 €5 862 €12 202 €---
920 931 €8 069 €5 612 €12 863 €---
1021 350 €7 810 €5 354 €13 540 €---
1121 777 €7 543 €5 086 €14 234 €---
1222 212 €7 267 €4 810 €14 945 €---
1322 657 €6 981 €4 525 €15 675 €---
1423 110 €6 686 €4 229 €16 424 €---
1523 572 €6 381 €3 924 €17 191 €---
1624 043 €6 065 €3 608 €17 978 €---
1724 524 €5 738 €3 282 €18 786 €---
1825 015 €5 401 €2 944 €19 614 €---
1925 515 €5 052 €2 595 €20 463 €---
2026 025 €4 691 €2 234 €21 335 €---
2126 546 €4 318 €1 861 €22 228 €---
2227 077 €3 932 €1 475 €23 145 €---
2327 618 €3 532 €1 076 €24 086 €---
2428 171 €3 120 €663 €25 051 €---
2528 734 €2 693 €237 €26 041 €---
TOTAL572 207 €229 016 €106 747 €343 191 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 191 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 752 €-6 420 €+10 172 €
2+3 752 €0 €+3 752 €
3+3 752 €0 €+3 752 €
4+3 752 €0 €+3 752 €
5+3 752 €+1 891 €+1 861 €
6+3 752 €+3 279 €+473 €
7+3 752 €+3 468 €+284 €
8+3 752 €+3 661 €+91 €
9+3 752 €+3 859 €-107 €
10+3 752 €+4 062 €-310 €
11+3 752 €+4 270 €-518 €
12+3 752 €+4 484 €-732 €
13+3 752 €+4 703 €-951 €
14+3 752 €+4 927 €-1 175 €
15+3 752 €+5 157 €-1 405 €
16+3 752 €+5 394 €-1 642 €
17+3 752 €+5 636 €-1 884 €
18+3 752 €+5 884 €-2 132 €
19+3 752 €+6 139 €-2 387 €
20+3 752 €+6 400 €-2 648 €
21+3 752 €+6 668 €-2 916 €
22+3 752 €+6 944 €-3 192 €
23+3 752 €+7 226 €-3 474 €
24+3 752 €+7 515 €-3 763 €
25+3 752 €+7 812 €-4 060 €
Total+93 800 €+102 957 €+-9 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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