Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement Nogent-sur-Marne 44.77 m² T-2 à vendre, 99 000 € | Orpi

Bien expiré
VilleNogent-sur-Marne (94)
Surface44.77m²
Coût Total164 870€
Loyer Annuel14 118€
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois+196€
Image de bien 1
Prix : 99 000 €
Surface : 44.77 m²
Prix au m² : 2 211,3 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 pièces, Surface 44,77 m², 1 chambre, 1 salle de bain/eau, Séjour 21,20 m², Chauffage individuel, Électricité, Double vitrage, Concierge, Terrasse, Cave, Bâtiment composé de 5 étages

99 000 €

Ville : Nogent-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94130
Coordonnées : 48.000000, 2.000000
Nogent-sur-Marne
RER A
Total : 164 870€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 57 950€
Valeur du bien : 156 950€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.77m²
Loyer prédit : 26.28€/m²/mois
Fourchette : 21.60€ - 31.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1176€/mois
Loyer annuel estimé : 14118€/an
Fourchette totale : 967€ - 1432€/mois
Fourchette annuelle : 11602€ - 17178€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :816,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 863,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 098,70€
Coût de l'assurance :14 013,95€
Taxe foncière : 1 411,77€/an
Soit par mois : 117,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 176,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :195,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer un chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 44.77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 950 €(1 294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:24 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000€
    Salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 176 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 118 €/an
Calcul : 1 176 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 534 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 870 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 412 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 457 €
Revenus locatifs : +14 118 €
Charges déductibles : -65 457 €
Résultat foncier Année 1 : -51 339 €(Déficit de 51 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 939 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 507 €/an
Revenus locatifs : +14 118 €
Charges déductibles : -7 507 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 611 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29938.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 118 €65 462 €5 540 €-51 344 €21 400 €29 944 €29 944 €
214 400 €7 365 €5 393 €7 035 €--22 909 €
314 688 €7 213 €5 240 €7 475 €--15 434 €
414 982 €7 055 €5 083 €7 927 €--7 507 €
515 281 €6 892 €4 920 €8 389 €---
615 587 €6 724 €4 752 €8 863 €---
715 899 €6 550 €4 577 €9 349 €---
816 217 €6 369 €4 397 €9 848 €---
916 541 €6 183 €4 210 €10 358 €---
1016 872 €5 990 €4 017 €10 882 €---
1117 209 €5 790 €3 818 €11 419 €---
1217 554 €5 584 €3 611 €11 970 €---
1317 905 €5 370 €3 398 €12 535 €---
1418 263 €5 149 €3 176 €13 114 €---
1518 628 €4 920 €2 948 €13 708 €---
1619 001 €4 683 €2 711 €14 317 €---
1719 381 €4 439 €2 466 €14 942 €---
1819 768 €4 186 €2 213 €15 583 €---
1920 164 €3 924 €1 951 €16 240 €---
2020 567 €3 653 €1 680 €16 914 €---
2120 978 €3 372 €1 400 €17 606 €---
2221 398 €3 082 €1 110 €18 316 €---
2321 826 €2 782 €810 €19 044 €---
2422 262 €2 472 €499 €19 791 €---
2522 707 €2 150 €178 €20 557 €---
TOTAL452 195 €187 357 €80 099 €264 838 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 838 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 118 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 965 €-6 420 €+9 385 €
2+2 965 €0 €+2 965 €
3+2 965 €0 €+2 965 €
4+2 965 €0 €+2 965 €
5+2 965 €+265 €+2 700 €
6+2 965 €+2 659 €+306 €
7+2 965 €+2 805 €+160 €
8+2 965 €+2 954 €+11 €
9+2 965 €+3 108 €-143 €
10+2 965 €+3 265 €-300 €
11+2 965 €+3 426 €-461 €
12+2 965 €+3 591 €-626 €
13+2 965 €+3 760 €-795 €
14+2 965 €+3 934 €-969 €
15+2 965 €+4 112 €-1 147 €
16+2 965 €+4 295 €-1 330 €
17+2 965 €+4 483 €-1 518 €
18+2 965 €+4 675 €-1 710 €
19+2 965 €+4 872 €-1 907 €
20+2 965 €+5 074 €-2 109 €
21+2 965 €+5 282 €-2 317 €
22+2 965 €+5 495 €-2 530 €
23+2 965 €+5 713 €-2 748 €
24+2 965 €+5 937 €-2 972 €
25+2 965 €+6 167 €-3 202 €
Total+74 125 €+79 451 €+-5 326 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 280 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →