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Achat : Maison (18240)

VilleSavigny-en-Sancerre (18)
Surface88m²
Coût Total123 300€
Loyer Annuel7 217€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 784,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 3 pièces, 2 chambres, 2 salles de bain, 1 place de parking
Ville : Savigny-en-Sancerre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18240
Coordonnées : 47.437540, 2.830990
Total : 123 300€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 48 780€
Valeur du bien : 117 780€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7217€/an
Fourchette totale : 465€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5578€ - 9338€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 148,65 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :101 081 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-32 081€ (-31.7%)
Marge achat-revente :-22 219€ (-22.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :618,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 654,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 277,66€
Coût de l'assurance :10 788,75€
Taxe foncière : 721,74€/an
Soit par mois : 60,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 601,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 714,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et rénovation des éléments de rangement
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 2 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 780 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 280€
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 750€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 100€
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 60€ = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement 2 chambres: 24 m² × 100€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Savigny-en-Sancerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 217 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 286 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 219 €
Revenus locatifs : +7 217 €
Charges déductibles : -54 219 €
Résultat foncier Année 1 : -47 002 €(Déficit de 47 002 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 602 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 439 €/an
Revenus locatifs : +7 217 €
Charges déductibles : -5 439 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 778 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25601.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 217 €54 223 €4 290 €-47 006 €21 400 €25 606 €25 606 €
27 362 €5 331 €4 178 €2 031 €--23 575 €
37 509 €5 215 €4 062 €2 294 €--21 281 €
47 659 €5 095 €3 942 €2 564 €--18 717 €
57 812 €4 970 €3 817 €2 842 €--15 875 €
67 969 €4 841 €3 688 €3 127 €--12 747 €
78 128 €4 708 €3 554 €3 420 €--9 327 €
88 291 €4 569 €3 416 €3 721 €--5 606 €
98 456 €4 426 €3 273 €4 030 €--1 575 €
108 625 €4 277 €3 124 €4 348 €---
118 798 €4 124 €2 970 €4 674 €---
128 974 €3 964 €2 811 €5 010 €---
139 153 €3 799 €2 646 €5 354 €---
149 337 €3 628 €2 475 €5 708 €---
159 523 €3 451 €2 298 €6 072 €---
169 714 €3 268 €2 115 €6 446 €---
179 908 €3 078 €1 925 €6 830 €---
1810 106 €2 882 €1 728 €7 225 €---
1910 308 €2 678 €1 524 €7 630 €---
2010 514 €2 467 €1 313 €8 048 €---
2110 725 €2 248 €1 095 €8 477 €---
2210 939 €2 022 €869 €8 917 €---
2311 158 €1 787 €634 €9 371 €---
2411 381 €1 544 €391 €9 837 €---
2511 609 €1 293 €140 €10 316 €---
TOTAL231 176 €139 890 €62 278 €91 286 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 286 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 516 €-6 420 €+7 936 €
2+1 516 €0 €+1 516 €
3+1 516 €0 €+1 516 €
4+1 516 €0 €+1 516 €
5+1 516 €0 €+1 516 €
6+1 516 €0 €+1 516 €
7+1 516 €0 €+1 516 €
8+1 516 €0 €+1 516 €
9+1 516 €0 €+1 516 €
10+1 516 €+832 €+684 €
11+1 516 €+1 402 €+114 €
12+1 516 €+1 503 €+13 €
13+1 516 €+1 606 €-90 €
14+1 516 €+1 712 €-196 €
15+1 516 €+1 822 €-306 €
16+1 516 €+1 934 €-418 €
17+1 516 €+2 049 €-533 €
18+1 516 €+2 167 €-651 €
19+1 516 €+2 289 €-773 €
20+1 516 €+2 414 €-898 €
21+1 516 €+2 543 €-1 027 €
22+1 516 €+2 675 €-1 159 €
23+1 516 €+2 811 €-1 295 €
24+1 516 €+2 951 €-1 435 €
25+1 516 €+3 095 €-1 579 €
Total+37 900 €+27 386 €+10 514 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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