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Appartement 3 pièces 74 m²

Bien expiré
VilleSedan (08)
Surface74m²
Coût Total125 476€
Loyer Annuel7 325€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 700 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 144,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 74 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial ROSTOWSKY, notaire associé vous proposent : Appartement à vendre - SEDAN (08200)

En exclusivité, Dans une copropriété calme et bien entretenue, avec ascenseur, Appartement de type 3 très lumineux (traversant) comprenant: entrée avec placard, séjour avec balcon, cuisine équipée avec cellier, couloir avec placard, deux chambres, salle d'eau et WC séparé. L'appartement est composé d'une cave, d'un grenier et d'un garage. Pas de procédure en cours

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude ROSTOWSKY, notaire associé - Notaires à Sedan - N° SIRET : 41320379500013

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Surface : 74 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/02/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 130 € et 1 590 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.724220, 4.965586
Total : 125 476€
Prix d'acquisition : 84 700€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 118 700€
Frais de notaire : 6 776€
Coût estimé : 6 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7325€/an
Fourchette totale : 479€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5749€ - 9332€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 476€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 656,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 558,83€
Coût de l'assurance :10 979,15€
Taxe foncière : 732,47€/an
Soit par mois : 61,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 610,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 74 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, et peinture des murs.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage des murs et sol complet. Réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 700€ = 7000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 700€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1800€, Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 2700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 325 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 187 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 476 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 359 €
Revenus locatifs : +7 325 €
Charges déductibles : -39 359 €
Résultat foncier Année 1 : -32 034 €(Déficit de 32 034 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 634 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 359 €/an
Revenus locatifs : +7 325 €
Charges déductibles : -5 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 966 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10633.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 055 €(65% de 84 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 002 €/an
Calcul : 55 055 € × 3,636% = 2 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 325 €39 363 €4 191 €-32 038 €21 400 €10 638 €10 638 €
27 471 €5 251 €4 079 €2 220 €--8 418 €
37 621 €5 136 €3 964 €2 485 €--5 933 €
47 773 €5 016 €3 845 €2 757 €--3 176 €
57 928 €4 893 €3 721 €3 036 €--141 €
68 087 €4 765 €3 594 €3 322 €---
78 249 €4 633 €3 461 €3 616 €---
88 414 €4 496 €3 325 €3 917 €---
98 582 €4 355 €3 183 €4 227 €---
108 754 €4 209 €3 037 €4 545 €---
118 929 €4 058 €2 886 €4 871 €---
129 107 €3 901 €2 730 €5 206 €---
139 289 €3 740 €2 568 €5 550 €---
149 475 €3 572 €2 401 €5 903 €---
159 665 €3 399 €2 228 €6 265 €---
169 858 €3 220 €2 049 €6 638 €---
1710 055 €3 035 €1 864 €7 020 €---
1810 256 €2 844 €1 672 €7 413 €---
1910 461 €2 646 €1 474 €7 816 €---
2010 671 €2 441 €1 269 €8 230 €---
2110 884 €2 229 €1 057 €8 655 €---
2211 102 €2 010 €838 €9 092 €---
2311 324 €1 783 €611 €9 541 €---
2411 550 €1 549 €377 €10 002 €---
2511 781 €1 306 €134 €10 475 €---
TOTAL234 611 €123 850 €60 559 €110 762 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 538 €-6 420 €+7 958 €
2+1 538 €0 €+1 538 €
3+1 538 €0 €+1 538 €
4+1 538 €0 €+1 538 €
5+1 538 €0 €+1 538 €
6+1 538 €+954 €+584 €
7+1 538 €+1 085 €+453 €
8+1 538 €+1 175 €+363 €
9+1 538 €+1 268 €+270 €
10+1 538 €+1 363 €+175 €
11+1 538 €+1 461 €+77 €
12+1 538 €+1 562 €-24 €
13+1 538 €+1 665 €-127 €
14+1 538 €+1 771 €-233 €
15+1 538 €+1 880 €-342 €
16+1 538 €+1 991 €-453 €
17+1 538 €+2 106 €-568 €
18+1 538 €+2 224 €-686 €
19+1 538 €+2 345 €-807 €
20+1 538 €+2 469 €-931 €
21+1 538 €+2 597 €-1 059 €
22+1 538 €+2 728 €-1 190 €
23+1 538 €+2 862 €-1 324 €
24+1 538 €+3 000 €-1 462 €
25+1 538 €+3 143 €-1 605 €
Total+38 450 €+33 228 €+5 222 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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