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Maison 8 pièces 240 m²

VilleSaint-Léger-Magnazeix (87)
Surface240
Coût Total276 320
Loyer Annuel19 795
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+21
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 829,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 240 m² - Cette grande maison de 3 chambres à coucher, magnifiquement construite par des artisans en 1932, offre beaucou

A22012JNH87 - Cette magnifique propriété, construite avec amour par deux artisans pour leur mère en 1932, respire le charme et le caractère. L'attention portée aux détails est exceptionnelle, entre autre une superbe cheminée qui se trouvait autrefois dans un château, vous pouvez voir le soin et la réflexion qui ont été apportés à chaque aspect de cette charmante bâtisse.

Les propriétaires actuels ont rénové la propriété à un niveau très élevé et elle offre une maison très confortable, avec l'avantage supplémentaire d'opportunités commerciales infinies, - elle était autrefois gérée comme une jardinerie prospère.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A22012JNH87 Date de réalisation du diagnostic : 04/07/2023 Prix hors honoraires : 185 981 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 139 € et 2 893 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Léger-Magnazeix
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87190
Coordonnées : 46.288025, 1.247322
Total : 276 320
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 61 400
Valeur du bien : 260 400
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1650€/mois
Loyer annuel estimé : 19795€/an
Fourchette totale : 1269€ - 2144€/mois
Fourchette annuelle : 15231€ - 25727€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :637,5 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :153 000
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :+46 000 (+30.1%)
Marge achat-revente :-123 320€ (-80.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 383,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :80,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 463,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 676,91
Coût de l'assurance :24 178,00
Taxe foncière : 1 979,53€/an
Soit par mois : 164,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 649,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 628,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 400(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:14 400
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 60€/m² = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:21 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€/fenêtre = 21000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 2500€ = 2500€ (petits travaux inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Léger-Magnazeix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 795 €/an
Calcul : 1 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 550 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 320 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 967 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 897
Revenus locatifs : +19 795
Charges déductibles : -73 897
Résultat foncier Année 1 : -54 101(Déficit de 54 101 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 701
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 497 €/an
Revenus locatifs : +19 795
Charges déductibles : -12 497
Résultat foncier Années 2+ : 7 299 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32701.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 79573 9069 559-54 11021 400 €32 710 €32 710 €
220 19112 2559 3097 936--24 774 €
320 59511 9969 0498 599--16 175 €
421 00711 7278 7819 280--6 895 €
521 42711 4498 5039 978---
621 85611 1618 21510 694---
722 29310 8637 91611 430---
822 73910 5547 60712 184---
923 19310 2347 28812 959---
1023 6579 9036 95613 754---
1124 1309 5606 61314 570---
1224 6139 2056 25815 408---
1325 1058 8375 89016 268---
1425 6078 4565 51017 151---
1526 1198 0625 11518 058---
1626 6427 6534 70718 989---
1727 1757 2304 28419 944---
1827 7186 7923 84620 926---
1928 2736 3393 39221 934---
2028 8385 8692 92222 969---
2129 4155 3822 43624 032---
2230 0034 8791 93225 125---
2330 6034 3571 41026 246---
2431 2153 81787027 399---
2531 8403 25731028 582---
TOTAL634 050273 743138 677360 30621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 306
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 157 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 157-6 420+10 577
2+4 1570+4 157
3+4 1570+4 157
4+4 1570+4 157
5+4 157+925+3 232
6+4 157+3 208+949
7+4 157+3 429+728
8+4 157+3 655+502
9+4 157+3 888+269
10+4 157+4 126+31
11+4 157+4 371-214
12+4 157+4 622-465
13+4 157+4 880-723
14+4 157+5 145-988
15+4 157+5 417-1 260
16+4 157+5 697-1 540
17+4 157+5 983-1 826
18+4 157+6 278-2 121
19+4 157+6 580-2 423
20+4 157+6 891-2 734
21+4 157+7 210-3 053
22+4 157+7 537-3 380
23+4 157+7 874-3 717
24+4 157+8 220-4 063
25+4 157+8 575-4 418
Total+103 925+108 092+-4 167
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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