Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 7 pièces 275 m²

VilleBedenac (17)
Surface275m²
Coût Total296 070€
Loyer Annuel26 111€
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+390€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 778,18 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 275 m² - Spacieuse propriété de village avec 5 chambres, 2 salons, cuisine, grange et petit jardin

A39799BBE17 - Opportunité idéale pour créer plusieurs logements pour des locations court ou longue terme ou une magnifique maison familiale.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A39799BBE17 Date de réalisation du diagnostic : 20/06/2023 Prix hors honoraires : 200 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 832 € et 3 832 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Bedenac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17210
Coordonnées : 45.167347, -0.300254
Total : 296 070€
Prix d'acquisition : 214 000€
Travaux : 64 950€
Valeur du bien : 278 950€
Frais de notaire : 17 120€
Coût estimé : 17 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 2176€/mois
Loyer annuel estimé : 26111€/an
Fourchette totale : 1686€ - 2809€/mois
Fourchette annuelle : 20228€ - 33706€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 286,37 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :353 752 €
Prix d'achat :214 000 €
Décote à l'achat :-139 752€ (-39.5%)
Marge achat-revente :57 682€ (16.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 482,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :86,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 568,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 588,86€
Coût de l'assurance :25 906,13€
Taxe foncière : 2 611,13€/an
Soit par mois : 217,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 175,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 786,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :389,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 275 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans les salons
Quantité: 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 950 €(236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 000€
    Isolation combles: 275 m² × 40€/m² = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€ = 20400€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 350€
    Peinture cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€ = 900€
  • Chambres - Revêtement sol:8 400€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€ = 4800€
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bedenac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 176 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 111 €/an
Calcul : 2 176 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 070 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 036 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 830 €
Revenus locatifs : +26 111 €
Charges déductibles : -78 830 €
Résultat foncier Année 1 : -52 719 €(Déficit de 52 719 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 319 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 880 €/an
Revenus locatifs : +26 111 €
Charges déductibles : -13 880 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 231 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31318.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 214 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 100 €(65% de 214 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 058 €/an
Calcul : 139 100 € × 3,636% = 5 058 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 111 €78 840 €10 242 €-52 728 €21 400 €31 328 €31 328 €
226 634 €13 621 €9 974 €13 012 €--18 316 €
327 166 €13 343 €9 696 €13 823 €--4 493 €
427 710 €13 056 €9 408 €14 654 €---
528 264 €12 758 €9 110 €15 506 €---
628 829 €12 449 €8 802 €16 380 €---
729 406 €12 130 €8 482 €17 276 €---
829 994 €11 799 €8 151 €18 195 €---
930 594 €11 456 €7 809 €19 138 €---
1031 205 €11 101 €7 454 €20 104 €---
1131 830 €10 734 €7 086 €21 096 €---
1232 466 €10 353 €6 706 €22 113 €---
1333 115 €9 959 €6 311 €23 157 €---
1433 778 €9 551 €5 903 €24 227 €---
1534 453 €9 128 €5 481 €25 325 €---
1635 142 €8 690 €5 043 €26 452 €---
1735 845 €8 237 €4 590 €27 608 €---
1836 562 €7 768 €4 120 €28 794 €---
1937 293 €7 282 €3 634 €30 012 €---
2038 039 €6 778 €3 131 €31 261 €---
2138 800 €6 257 €2 610 €32 543 €---
2239 576 €5 717 €2 070 €33 859 €---
2340 368 €5 158 €1 511 €35 209 €---
2441 175 €4 579 €932 €36 595 €---
2541 998 €3 980 €333 €38 018 €---
TOTAL836 352 €304 723 €148 589 €531 629 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 531 629 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 483 €-6 420 €+11 903 €
2+5 483 €0 €+5 483 €
3+5 483 €0 €+5 483 €
4+5 483 €+3 048 €+2 435 €
5+5 483 €+4 652 €+831 €
6+5 483 €+4 914 €+569 €
7+5 483 €+5 183 €+300 €
8+5 483 €+5 459 €+24 €
9+5 483 €+5 741 €-258 €
10+5 483 €+6 031 €-548 €
11+5 483 €+6 329 €-846 €
12+5 483 €+6 634 €-1 151 €
13+5 483 €+6 947 €-1 464 €
14+5 483 €+7 268 €-1 785 €
15+5 483 €+7 598 €-2 115 €
16+5 483 €+7 936 €-2 453 €
17+5 483 €+8 282 €-2 799 €
18+5 483 €+8 638 €-3 155 €
19+5 483 €+9 003 €-3 520 €
20+5 483 €+9 378 €-3 895 €
21+5 483 €+9 763 €-4 280 €
22+5 483 €+10 158 €-4 675 €
23+5 483 €+10 563 €-5 080 €
24+5 483 €+10 979 €-5 496 €
25+5 483 €+11 405 €-5 922 €
Total+137 075 €+159 489 €+-22 414 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →