Ensemble immobilier en pierre

VilleLimogne-en-Quercy (46)

Surface253m²

Coût Total317 929€

Loyer Annuel23 605€

Rentabilité7.42%

Cashflow/mois+71€

Prix : 207 675 €

Surface : 253 m²

Prix au m² : 820,85 €/m²

Chambres : 8

Pièces : 12

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Découvrez cet ensemble immobilier de caractère composé de deux bâtisses en pierre, reliées entre elles, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. La première bâtisse est une élégante maison de maître comprenant 5 chambres spacieuses, un bureau, une immense salle d'eau de plus de 37 m2, ainsi qu'une cuisine séparée. La seconde bâtisse propose une salle d'eau, un salon, une chambre et une grande pièce à finir d'aménager selon vos envies. Le rez-de-chaussée abrite un ancien local professionnel avec plusieurs pièces (anciens frigos, séchoirs), une cave voûtée et un espace chaufferie, parfait pour le stockage ou des projets professionnels. Possibilité de diviser l'ensemble en deux logements indépendants , idéal pour un investissement locatif ou un projet familial.

https://occihome.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Limogne-en-Quercy

Département : Lot

Région : Occitanie

Code postal : 46260

Coordonnées : 44.393817, 1.775706

Total : 317 929€

Prix d'acquisition : 207 675€

Travaux : 93 640€

Valeur du bien : 301 315€

Frais de notaire : 16 614€

Coût estimé : 16 614€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 253m²

Loyer prédit : 7.77€/m²/mois

Fourchette : 6.19€ - 9.77€/m²/mois

Loyer total estimé : 1967€/mois

Loyer annuel estimé : 23605€/an

Fourchette totale : 1566€ - 2471€/mois

Fourchette annuelle : 18790€ - 29654€/an

Rentabilité brute :7.42%

Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.33%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 145,16 €/m²

Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :289 725 €

Prix d'achat :207 675 €

Décote à l'achat :-82 050€ (-28.3%)

Marge achat-revente :-28 204€ (-9.7%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :317 929€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 583,11€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.45%

Assurance emprunteur :116,57€/mois

Taux d'assurance : 0.44% par an

Total mensualité : 1 699,69€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 005,43€

Coût de l'assurance :34 972,19€

Taxe foncière : 2 360,48€/an

Soit par mois : 196,71€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 967,06€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 896,40€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :70,67€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 254 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 253 m²

Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 32 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 253 m²)

Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 système

Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)

Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures

Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet des meubles de cuisine, mise à jour des installations, réfection plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec mobilier daté nécessitant mise à jour

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et plafonds, mise à jour de la décoration

Quantité: 2 salons (environ 38 m² total)

Raison: État 3.5/5 visible sur photos - usure normale, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 640 €(370 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
Menuiseries:32 000€
Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 1000€ = 32000€ (inclut main d'œuvre)
Eau chaude:4 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (inclut main d'œuvre)
Chambres:12 000€
Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (inclut main d'œuvre)
Cuisine:19 600€
Rénovation complète cuisine: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 400€ = 10000€
Salon:6 040€
Rafraîchissement salon: 38 m² × 80€/m² = 3040€, Main d'œuvre: -40€ = 3000€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limogne-en-Quercy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 48 000€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 967 €/mois

Revenus locatifs annuels : 23 605 €/an

Calcul : 1 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 830 €/an

Base de calcul : Emprunt de 317 929 € à 3.45% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 399 €/an

Calcul : 117 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 360 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 640 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 229 €

Revenus locatifs : +23 605 €

Charges déductibles : -108 229 €

Résultat foncier Année 1 : -84 625 €(Déficit de 84 625 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 63 225 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 589 €/an

Revenus locatifs : +23 605 €

Charges déductibles : -14 589 €

Résultat foncier Années 2+ : 9 015 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63224.64 € reporté.

Prix d'achat du bien : 207 675 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 134 989 €(65% de 207 675 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 909 €/an

Calcul : 134 989 € × 3,636% = 4 909 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	23 605 €	108 240 €	10 840 €	-84 635 €	21 400 €	63 235 €	63 235 €
2	24 077 €	14 314 €	10 554 €	9 763 €	-	-	53 472 €
3	24 558 €	14 018 €	10 259 €	10 541 €	-	-	42 931 €
4	25 050 €	13 712 €	9 952 €	11 338 €	-	-	31 593 €
5	25 551 €	13 395 €	9 635 €	12 156 €	-	-	19 437 €
6	26 062 €	13 066 €	9 307 €	12 995 €	-	-	6 442 €
7	26 583 €	12 727 €	8 967 €	13 856 €	-	-	-
8	27 114 €	12 375 €	8 616 €	14 739 €	-	-	-
9	27 657 €	12 011 €	8 252 €	15 645 €	-	-	-
10	28 210 €	11 635 €	7 875 €	16 575 €	-	-	-
11	28 774 €	11 245 €	7 485 €	17 529 €	-	-	-
12	29 350 €	10 841 €	7 082 €	18 508 €	-	-	-
13	29 937 €	10 424 €	6 664 €	19 513 €	-	-	-
14	30 535 €	9 991 €	6 232 €	20 544 €	-	-	-
15	31 146 €	9 544 €	5 785 €	21 602 €	-	-	-
16	31 769 €	9 081 €	5 321 €	22 688 €	-	-	-
17	32 404 €	8 601 €	4 842 €	23 803 €	-	-	-
18	33 052 €	8 105 €	4 346 €	24 947 €	-	-	-
19	33 713 €	7 592 €	3 832 €	26 122 €	-	-	-
20	34 388 €	7 060 €	3 301 €	27 327 €	-	-	-
21	35 075 €	6 510 €	2 751 €	28 565 €	-	-	-
22	35 777 €	5 941 €	2 181 €	29 836 €	-	-	-
23	36 492 €	5 351 €	1 592 €	31 141 €	-	-	-
24	37 222 €	4 741 €	982 €	32 481 €	-	-	-
25	37 967 €	4 110 €	350 €	33 857 €	-	-	-
TOTAL	756 068 €	344 630 €	157 005 €	411 438 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 411 438 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 605 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +4 957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+4 957 €	-6 420 €	+11 377 €
2	+4 957 €	0 €	+4 957 €
3	+4 957 €	0 €	+4 957 €
4	+4 957 €	0 €	+4 957 €
5	+4 957 €	0 €	+4 957 €
6	+4 957 €	0 €	+4 957 €
7	+4 957 €	+2 224 €	+2 733 €
8	+4 957 €	+4 422 €	+535 €
9	+4 957 €	+4 694 €	+263 €
10	+4 957 €	+4 973 €	-16 €
11	+4 957 €	+5 259 €	-302 €
12	+4 957 €	+5 552 €	-595 €
13	+4 957 €	+5 854 €	-897 €
14	+4 957 €	+6 163 €	-1 206 €
15	+4 957 €	+6 481 €	-1 524 €
16	+4 957 €	+6 806 €	-1 849 €
17	+4 957 €	+7 141 €	-2 184 €
18	+4 957 €	+7 484 €	-2 527 €
19	+4 957 €	+7 836 €	-2 879 €
20	+4 957 €	+8 198 €	-3 241 €
21	+4 957 €	+8 570 €	-3 613 €
22	+4 957 €	+8 951 €	-3 994 €
23	+4 957 €	+9 342 €	-4 385 €
24	+4 957 €	+9 744 €	-4 787 €
25	+4 957 €	+10 157 €	-5 200 €
Total	+123 925 €	+123 432 €	+493 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Ensemble immobilier en pierre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Ensemble immobilier en pierre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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