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Maison de village 5P à vendre à Tresques

Bien expiré
VilleTresques (30)
Surface92m²
Coût Total161 680€
Loyer Annuel10 870€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 195,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 92 m², 5 pièces

Maison de remparts - Charme et Économie d'énergie (Dpe D) Rare en centre historique : une maison saine, déjà équipée de double vitrage, offrant 92 m² environ de potentiel sur les remparts de Tresques. Ses trois chambres spacieuses et son séjour baigné de lumière n'attendent que votre touche personnelle pour retrouver tout leur éclat. Entre le grenier aménageable, le bureau et ses deux caves, chaque recoin offre une opportunité de créer un espace qui vous ressemble. Vous trouverez à proximité l'école maternelle et élémentaire, parfaites pour les familles. Les commodités telles que boulangeries, restaurants et pharmacies sont facilement accessibles. Ne manquez pas cette opportunité avec l'agence Guy Hoquet Connaux. Doriane Pazzi (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 908 925 704 - Nimes.

Ville : Tresques
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30330
Coordonnées : 44.106190, 4.588080
Total : 161 680€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 42 880€
Valeur du bien : 152 880€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 12.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10870€/an
Fourchette totale : 694€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 8331€ - 14183€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 456,94 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 038 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-116 038€ (-51.3%)
Marge achat-revente :64 358€ (28.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :809,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 856,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 142,46€
Coût de l'assurance :14 147,00€
Taxe foncière : 1 086,99€/an
Soit par mois : 90,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 905,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 947,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Bien déjà équipé de double vitrage, mais amélioration possible.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 38 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 880 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 7000€, Électroménager: 2000€, Peinture: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:760€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 20€/m² = 760€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tresques (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 870 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 680 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 087 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 121 €
Revenus locatifs : +10 870 €
Charges déductibles : -50 121 €
Résultat foncier Année 1 : -39 251 €(Déficit de 39 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 851 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 241 €/an
Revenus locatifs : +10 870 €
Charges déductibles : -7 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 629 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17850.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 870 €50 126 €5 593 €-39 256 €21 400 €17 856 €17 856 €
211 087 €7 099 €5 447 €3 988 €--13 868 €
311 309 €6 948 €5 295 €4 361 €--9 507 €
411 535 €6 791 €5 138 €4 745 €--4 762 €
511 766 €6 628 €4 975 €5 138 €---
612 001 €6 459 €4 806 €5 542 €---
712 241 €6 285 €4 632 €5 956 €---
812 486 €6 104 €4 451 €6 382 €---
912 736 €5 917 €4 264 €6 819 €---
1012 991 €5 723 €4 070 €7 267 €---
1113 250 €5 523 €3 870 €7 728 €---
1213 515 €5 315 €3 662 €8 201 €---
1313 786 €5 099 €3 447 €8 686 €---
1414 061 €4 877 €3 224 €9 185 €---
1514 343 €4 646 €2 993 €9 697 €---
1614 629 €4 407 €2 754 €10 223 €---
1714 922 €4 159 €2 506 €10 763 €---
1815 220 €3 903 €2 250 €11 318 €---
1915 525 €3 638 €1 985 €11 887 €---
2015 835 €3 363 €1 710 €12 473 €---
2116 152 €3 078 €1 425 €13 074 €---
2216 475 €2 783 €1 130 €13 692 €---
2316 805 €2 478 €825 €14 327 €---
2417 141 €2 162 €509 €14 979 €---
2517 484 €1 835 €182 €15 649 €---
TOTAL348 166 €165 344 €81 142 €182 822 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 822 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 870 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 283 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 283 €-6 420 €+8 703 €
2+2 283 €0 €+2 283 €
3+2 283 €0 €+2 283 €
4+2 283 €0 €+2 283 €
5+2 283 €+113 €+2 170 €
6+2 283 €+1 663 €+620 €
7+2 283 €+1 787 €+496 €
8+2 283 €+1 915 €+368 €
9+2 283 €+2 046 €+237 €
10+2 283 €+2 180 €+103 €
11+2 283 €+2 318 €-35 €
12+2 283 €+2 460 €-177 €
13+2 283 €+2 606 €-323 €
14+2 283 €+2 755 €-472 €
15+2 283 €+2 909 €-626 €
16+2 283 €+3 067 €-784 €
17+2 283 €+3 229 €-946 €
18+2 283 €+3 395 €-1 112 €
19+2 283 €+3 566 €-1 283 €
20+2 283 €+3 742 €-1 459 €
21+2 283 €+3 922 €-1 639 €
22+2 283 €+4 108 €-1 825 €
23+2 283 €+4 298 €-2 015 €
24+2 283 €+4 494 €-2 211 €
25+2 283 €+4 695 €-2 412 €
Total+57 075 €+54 847 €+2 228 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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