Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement Pau (64000)

VillePau (64)
Surface88
Coût Total91 400
Loyer Annuel11 057
Rentabilité12.10%
Cashflow/mois-1 046
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 500 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 767,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 3 pièces, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, Orientation sud, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

L'agence Era Section Immobilier Pau vous propose à la vente cet appartement dans une résidence séniors dans l'hyper centre ville de Pau proche des commerces et de toutes commodités. Cet appartement de plus de 80 m2 se situe au dernier étage de la résidence avec une terrasse magnifique offrant une vue Pyrénées panoramique. Il est composé d'une entrée, cuisine aménagée indépendante, un espace buanderie, un Wc séparé, deux belles chambres avec balcon, une salle d'eau avec Wc et un salon séjour baigné de lumière exposé au SUD. Cet appartement dispose également d'une double cave et d'une place de parking attitrée en sous-sol. Contactez rapidement l'agence pour organiser une visite !

Agence Era Section Immobilier Pau 6 cours Bosquet - 64000 Pau Tél Titulaire du mandat : Sylvie Goutard Manager Transactions Port L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.299615, -0.365187
Total : 91 400
Prix d'acquisition : 67 500
Travaux : 18 500
Valeur du bien : 86 000
Frais de notaire : 5 400
Coût estimé : 5 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11057€/an
Fourchette totale : 725€ - 1171€/mois
Fourchette annuelle : 8703€ - 14050€/an
Rentabilité brute :12.10%
Fourchette de rentabilité :9.52% - 15.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 083,33 €/m²
Basé sur :1491 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 333
Prix d'achat :67 500
Décote à l'achat :-115 833 (-63.2%)
Marge achat-revente :91 933€ (50.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 484,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 165,27
Coût de l'assurance :7 769,00
Taxe foncière : 1 105,75€/an
Soit par mois : 92,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 390,83€/mois
Soit par an : 16 690,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 921,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 967,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 045,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 129 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vieillissants.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des équipements.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon pour un aspect frais.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500(210 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Rafraîchissement des deux chambres: Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement léger du salon: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau. Les prix incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE C. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 057 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 400 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 16 690 €/an
Calcul : 1 391 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 784
Revenus locatifs : +11 057
Charges déductibles : -39 784
Résultat foncier Année 1 : -28 726(Déficit de 28 726 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 18 026
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 284 €/an
Revenus locatifs : +11 057
Charges déductibles : -21 284
Résultat foncier Années 2+ : -10 226 €/an(Déficit de 10 226 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18026.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 875(65% de 67 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 595 €/an
Calcul : 43 875 € × 3,636% = 1 595
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 05739 7873 180-28 72910 700 €18 029 €18 029 €
211 27921 2033 097-9 9259 925 €-18 029 €
311 50421 1173 011-9 6139 613 €-18 029 €
411 73421 0282 922-9 2949 294 €-18 029 €
511 96920 9362 829-8 9678 967 €-18 029 €
612 20820 8402 734-8 6328 632 €-18 029 €
712 45320 7412 635-8 2898 289 €-18 029 €
812 70220 6392 532-7 9377 937 €-18 029 €
912 95620 5322 426-7 5777 577 €-18 029 €
1013 21520 4222 316-7 2087 208 €-18 029 €
1113 47920 3082 202-6 8296 829 €-18 029 €
1213 74920 1902 084-6 4426 442 €--
1314 02420 0681 961-6 0446 044 €--
1414 30419 9411 835-5 6375 637 €--
1514 59019 8101 704-5 2205 220 €--
1614 88219 6741 568-4 7924 792 €--
1715 18019 5331 427-4 3544 354 €--
1815 48319 3881 281-3 9043 904 €--
1915 79319 2371 130-3 4443 444 €--
2016 10919 080974-2 9712 971 €--
2116 43118 918812-2 4872 487 €--
2216 75918 750644-1 9911 991 €--
2317 09518 577470-1 4821 482 €--
2417 43718 396290-960960 €--
2517 78518 210103-425425 €--
TOTAL354 175517 32846 165-163 153145 124Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 43 537
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -163 153
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 057 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 322-3 210+5 532
2+2 322-2 977+5 299
3+2 322-2 884+5 206
4+2 322-2 788+5 110
5+2 322-2 690+5 012
6+2 322-2 590+4 912
7+2 322-2 487+4 809
8+2 322-2 381+4 703
9+2 322-2 273+4 595
10+2 322-2 162+4 484
11+2 322-2 049+4 371
12+2 322-1 932+4 254
13+2 322-1 813+4 135
14+2 322-1 691+4 013
15+2 322-1 566+3 888
16+2 322-1 438+3 760
17+2 322-1 306+3 628
18+2 322-1 171+3 493
19+2 322-1 033+3 355
20+2 322-891+3 213
21+2 322-746+3 068
22+2 322-597+2 919
23+2 322-445+2 767
24+2 322-288+2 610
25+2 322-127+2 449
Total+58 050-43 537+101 587
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →