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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFontaines-en-Sologne (41)
Surface147m²
Coût Total205 940€
Loyer Annuel14 545€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 904,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Cave, Jardin

iad France - Mireille Mauguin vous propose: Ancienne gare rénovée – 4 chambres, dépendances, charme et potentiel – Fontaines-en-Sologne

Maison pleine de caractère, lumineuse et spacieuse, située entre Blois et Romorantin, à proximité des châteaux de Chambord, Cheverny et du Zoo de Beauval. Grande pièce de vie, cuisine ouverte, 4 vastes chambres sur parquet, dépendances (atelier, garage, remises), jardin et terrasse au calme.

Tout-à-l'égout conforme, double vitrage, volets motorisés, électricité refaite, fibre à proximité.

Un bien rare, inspirant, avec multiples possibilités (familial, artistique, gîte, projet touristique).

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 262 et classe CLIMAT E indice 60. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Mireille Mauguin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BLOIS sous le numéro 348470469, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Fontaines-en-Sologne
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41250
Coordonnées : 47.466949, 1.536708
Total : 205 940€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 62 300€
Valeur du bien : 195 300€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1212€/mois
Loyer annuel estimé : 14545€/an
Fourchette totale : 959€ - 1532€/mois
Fourchette annuelle : 11505€ - 18389€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 747,72 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :256 914 €
Prix d'achat :133 000 €
Décote à l'achat :-123 914€ (-48.2%)
Marge achat-revente :50 974€ (19.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 005,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 064,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 786,85€
Coût de l'assurance :17 504,90€
Taxe foncière : 1 454,52€/an
Soit par mois : 121,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 212,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 185,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 300 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 500€
    Isolation des combles perdus: 147 m² × 70€/m² = 10290€, Main d'œuvre: 210€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500€
    Remplacement de 18 fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€ = 13500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) = 8500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 800€
    Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds dans 4 chambres (80 m²): Parquet flottant: 80 m² × 45€/m² = 3600€, Peinture: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 4800€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontaines-en-Sologne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 212 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 545 €/an
Calcul : 1 212 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 647 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 940 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 455 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 102 €
Revenus locatifs : +14 545 €
Charges déductibles : -71 102 €
Résultat foncier Année 1 : -56 556 €(Déficit de 56 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 802 €/an
Revenus locatifs : +14 545 €
Charges déductibles : -8 802 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 744 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35156.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 545 €71 108 €6 654 €-56 563 €21 400 €35 163 €35 163 €
214 836 €8 629 €6 474 €6 208 €--28 955 €
315 133 €8 443 €6 288 €6 690 €--22 265 €
415 436 €8 251 €6 096 €7 185 €--15 081 €
515 744 €8 053 €5 898 €7 692 €--7 389 €
616 059 €7 848 €5 693 €8 211 €---
716 380 €7 636 €5 481 €8 744 €---
816 708 €7 417 €5 263 €9 290 €---
917 042 €7 191 €5 037 €9 851 €---
1017 383 €6 958 €4 803 €10 425 €---
1117 731 €6 717 €4 562 €11 014 €---
1218 085 €6 468 €4 313 €11 617 €---
1318 447 €6 210 €4 056 €12 237 €---
1418 816 €5 944 €3 790 €12 872 €---
1519 192 €5 669 €3 515 €13 523 €---
1619 576 €5 385 €3 231 €14 191 €---
1719 967 €5 092 €2 937 €14 875 €---
1820 367 €4 789 €2 634 €15 578 €---
1920 774 €4 476 €2 321 €16 298 €---
2021 190 €4 152 €1 997 €17 038 €---
2121 613 €3 818 €1 663 €17 796 €---
2222 046 €3 472 €1 318 €18 573 €---
2322 487 €3 116 €961 €19 371 €---
2422 936 €2 747 €592 €20 190 €---
2523 395 €2 366 €211 €21 029 €---
TOTAL465 888 €211 955 €95 787 €253 934 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 055 €-6 420 €+9 475 €
2+3 055 €0 €+3 055 €
3+3 055 €0 €+3 055 €
4+3 055 €0 €+3 055 €
5+3 055 €0 €+3 055 €
6+3 055 €+247 €+2 808 €
7+3 055 €+2 623 €+432 €
8+3 055 €+2 787 €+268 €
9+3 055 €+2 955 €+100 €
10+3 055 €+3 127 €-72 €
11+3 055 €+3 304 €-249 €
12+3 055 €+3 485 €-430 €
13+3 055 €+3 671 €-616 €
14+3 055 €+3 861 €-806 €
15+3 055 €+4 057 €-1 002 €
16+3 055 €+4 257 €-1 202 €
17+3 055 €+4 463 €-1 408 €
18+3 055 €+4 673 €-1 618 €
19+3 055 €+4 890 €-1 835 €
20+3 055 €+5 111 €-2 056 €
21+3 055 €+5 339 €-2 284 €
22+3 055 €+5 572 €-2 517 €
23+3 055 €+5 811 €-2 756 €
24+3 055 €+6 057 €-3 002 €
25+3 055 €+6 309 €-3 254 €
Total+76 375 €+76 180 €+195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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