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Maison à vendre

VilleFontaines-en-Sologne (41)
Surface147
Coût Total205 940
Loyer Annuel14 545
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+27
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 904,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Cave, Jardin

iad France - Mireille Mauguin vous propose: Ancienne gare rénovée – 4 chambres, dépendances, charme et potentiel – Fontaines-en-Sologne

Maison pleine de caractère, lumineuse et spacieuse, située entre Blois et Romorantin, à proximité des châteaux de Chambord, Cheverny et du Zoo de Beauval. Grande pièce de vie, cuisine ouverte, 4 vastes chambres sur parquet, dépendances (atelier, garage, remises), jardin et terrasse au calme.

Tout-à-l'égout conforme, double vitrage, volets motorisés, électricité refaite, fibre à proximité.

Un bien rare, inspirant, avec multiples possibilités (familial, artistique, gîte, projet touristique).

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 262 et classe CLIMAT E indice 60. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Mireille Mauguin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BLOIS sous le numéro 348470469, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Fontaines-en-Sologne
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41250
Coordonnées : 47.466949, 1.536708
Total : 205 940
Prix d'acquisition : 133 000
Travaux : 62 300
Valeur du bien : 195 300
Frais de notaire : 10 640
Coût estimé : 10 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1212€/mois
Loyer annuel estimé : 14545€/an
Fourchette totale : 959€ - 1532€/mois
Fourchette annuelle : 11505€ - 18389€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 747,72 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :256 914
Prix d'achat :133 000
Décote à l'achat :-123 914 (-48.2%)
Marge achat-revente :50 974€ (19.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 005,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 064,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 786,85
Coût de l'assurance :17 504,90
Taxe foncière : 1 454,52€/an
Soit par mois : 121,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 212,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 185,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 300(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 500
    Isolation des combles perdus: 147 m² × 70€/m² = 10290€, Main d'œuvre: 210€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500
    Remplacement de 18 fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€ = 13500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) = 8500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 800
    Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds dans 4 chambres (80 m²): Parquet flottant: 80 m² × 45€/m² = 3600€, Peinture: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 4800€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontaines-en-Sologne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 212 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 545 €/an
Calcul : 1 212 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 647 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 940 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 455 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 102
Revenus locatifs : +14 545
Charges déductibles : -71 102
Résultat foncier Année 1 : -56 556(Déficit de 56 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 156
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 802 €/an
Revenus locatifs : +14 545
Charges déductibles : -8 802
Résultat foncier Années 2+ : 5 744 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35156.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 54571 1086 654-56 56321 400 €35 163 €35 163 €
214 8368 6296 4746 208--28 955 €
315 1338 4436 2886 690--22 265 €
415 4368 2516 0967 185--15 081 €
515 7448 0535 8987 692--7 389 €
616 0597 8485 6938 211---
716 3807 6365 4818 744---
816 7087 4175 2639 290---
917 0427 1915 0379 851---
1017 3836 9584 80310 425---
1117 7316 7174 56211 014---
1218 0856 4684 31311 617---
1318 4476 2104 05612 237---
1418 8165 9443 79012 872---
1519 1925 6693 51513 523---
1619 5765 3853 23114 191---
1719 9675 0922 93714 875---
1820 3674 7892 63415 578---
1920 7744 4762 32116 298---
2021 1904 1521 99717 038---
2121 6133 8181 66317 796---
2222 0463 4721 31818 573---
2322 4873 11696119 371---
2422 9362 74759220 190---
2523 3952 36621121 029---
TOTAL465 888211 95595 787253 93421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 934
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 055-6 420+9 475
2+3 0550+3 055
3+3 0550+3 055
4+3 0550+3 055
5+3 0550+3 055
6+3 055+247+2 808
7+3 055+2 623+432
8+3 055+2 787+268
9+3 055+2 955+100
10+3 055+3 127-72
11+3 055+3 304-249
12+3 055+3 485-430
13+3 055+3 671-616
14+3 055+3 861-806
15+3 055+4 057-1 002
16+3 055+4 257-1 202
17+3 055+4 463-1 408
18+3 055+4 673-1 618
19+3 055+4 890-1 835
20+3 055+5 111-2 056
21+3 055+5 339-2 284
22+3 055+5 572-2 517
23+3 055+5 811-2 756
24+3 055+6 057-3 002
25+3 055+6 309-3 254
Total+76 375+76 180+195
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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