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Achat appartement

Bien expiré
VilleBagnols-sur-Cèze (30)
Surface70.45m²
Coût Total116 600€
Loyer Annuel7 583€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 70.45 m²
Prix au m² : 1 206,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 5 m² Balcon, 7.73 m² Cave, Vue, Surface de 70.45 m², 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1966, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel gaz radiateur, Salle de séjour : 24.71 m², Travaux, Interphone, Etat : à rénover

Réf : 3837MC

Bel Immobilier vous propose cet appartement T4 d'environ 70 m² à deux minutes à pieds de tous commerces, écoles, lycée, médecins…

Situé au premier étage d'une résidence, il comprend un salon séjour de 25 m² dont une partie du salon peut être réaménagée en chambre. Les deux portes fenêtres vous mènent au balcon orienté plein sud avec une jolie vue arborée. Vous découvrirez ensuite une cuisine avec une loggia, deux chambres, un cellier, une salle de bain et des toilettes séparés.

Toutes les menuiseries ont été changées en double vitrage PVC, les volets sont en bon état. L'appartement a été entièrement repeint en 2026 ! Il vous restera à choisir une jolie cuisine à votre goût.

Un grand espace commun ainsi qu'une cave privative en sous-sol complète ce bien et vous procurent praticité et rangement.

A visiter sans tarder !

Charges de copropriété : 800 € / an (Eau froide et chauffage au gaz compris) Copropriété de 27 lots. Pas de procédure en cours.

Ville : Bagnols-sur-Cèze
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30200
Coordonnées : 44.166960, 4.621070
Total : 116 600€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 24 800€
Valeur du bien : 109 800€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.45m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 10.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 632€/mois
Loyer annuel estimé : 7583€/an
Fourchette totale : 516€ - 774€/mois
Fourchette annuelle : 6192€ - 9285€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 610,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 274,98€
Coût de l'assurance :10 202,50€
Taxe foncière : 758,27€/an
Soit par mois : 63,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 631,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 105 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine à choisir selon le goût
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 70.45 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 800 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:6 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation pour 70.45 m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnols-sur-Cèze (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 583 €/an
Calcul : 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 758 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 657 €
Revenus locatifs : +7 583 €
Charges déductibles : -30 657 €
Résultat foncier Année 1 : -23 075 €(Déficit de 23 075 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 375 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 857 €/an
Revenus locatifs : +7 583 €
Charges déductibles : -5 857 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 725 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12374.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 583 €30 661 €3 895 €-23 078 €10 700 €12 378 €12 378 €
27 734 €5 757 €3 791 €1 977 €--10 401 €
37 889 €5 650 €3 684 €2 239 €--8 162 €
48 047 €5 539 €3 573 €2 508 €--5 654 €
58 208 €5 424 €3 458 €2 783 €--2 871 €
68 372 €5 306 €3 339 €3 066 €---
78 539 €5 183 €3 217 €3 356 €---
88 710 €5 056 €3 090 €3 654 €---
98 884 €4 925 €2 958 €3 960 €---
109 062 €4 789 €2 822 €4 273 €---
119 243 €4 648 €2 682 €4 595 €---
129 428 €4 503 €2 537 €4 925 €---
139 617 €4 353 €2 386 €5 264 €---
149 809 €4 197 €2 231 €5 612 €---
1510 005 €4 036 €2 070 €5 969 €---
1610 205 €3 870 €1 904 €6 335 €---
1710 409 €3 698 €1 732 €6 711 €---
1810 618 €3 520 €1 554 €7 097 €---
1910 830 €3 336 €1 370 €7 494 €---
2011 047 €3 146 €1 179 €7 901 €---
2111 267 €2 949 €982 €8 319 €---
2211 493 €2 745 €779 €8 748 €---
2311 723 €2 535 €568 €9 188 €---
2411 957 €2 317 €350 €9 640 €---
2512 196 €2 091 €125 €10 105 €---
TOTAL242 876 €130 234 €56 275 €112 641 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 641 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 592 €-3 210 €+4 802 €
2+1 592 €0 €+1 592 €
3+1 592 €0 €+1 592 €
4+1 592 €0 €+1 592 €
5+1 592 €0 €+1 592 €
6+1 592 €+59 €+1 533 €
7+1 592 €+1 007 €+585 €
8+1 592 €+1 096 €+496 €
9+1 592 €+1 188 €+404 €
10+1 592 €+1 282 €+310 €
11+1 592 €+1 378 €+214 €
12+1 592 €+1 478 €+114 €
13+1 592 €+1 579 €+13 €
14+1 592 €+1 684 €-92 €
15+1 592 €+1 791 €-199 €
16+1 592 €+1 901 €-309 €
17+1 592 €+2 013 €-421 €
18+1 592 €+2 129 €-537 €
19+1 592 €+2 248 €-656 €
20+1 592 €+2 370 €-778 €
21+1 592 €+2 496 €-904 €
22+1 592 €+2 624 €-1 032 €
23+1 592 €+2 756 €-1 164 €
24+1 592 €+2 892 €-1 300 €
25+1 592 €+3 031 €-1 439 €
Total+39 800 €+33 792 €+6 008 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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