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Vente maison 5 pièces 88 m² Simorre (32420) - Superimmo

VilleSimorre (32)
Surface88m²
Coût Total112 588€
Loyer Annuel7 739€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 600 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 779,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Uniquement chez Human. Au coeur d'un beau village pittoresque, cette maison pleine de charme est habitable de suite mais demande à être remise au gout du jour. Idéal 1er achat ou investissement locatif

Ville : Simorre
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32420
Total : 112 588€
Prix d'acquisition : 68 600€
Travaux : 38 500€
Valeur du bien : 107 100€
Frais de notaire : 5 488€
Coût estimé : 5 488€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7739€/an
Fourchette totale : 487€ - 855€/mois
Fourchette annuelle : 5839€ - 10258€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 805,44 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 878 €
Prix d'achat :68 600 €
Décote à l'achat :-90 278€ (-56.8%)
Marge achat-revente :46 290€ (29.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 588€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 048,55€
Coût de l'assurance :9 851,45€
Taxe foncière : 773,94€/an
Soit par mois : 64,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 644,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon sans photo, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen, nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 35 m² total)
Raison: Chambre 1 en état impeccable, Chambre 2 en état correct - nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification
Inspection de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon état des installations de plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 500 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:19 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€ (50% du coût matériaux) = 8500€
  • Salon:2 400€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ (50% du coût matériaux) = 1200€
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:8 400€
    Parquet flottant 35 m²: 50€/m² × 35 = 1750€, Peinture murs 35 m²: 25€/m² × 35 = 875€, Main d'œuvre: 1575€ (50% du coût matériaux) = 4200€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre incluse.
  • Plomberie générale:1 200€
    Vérification plomberie: Inspection complète = 1200€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Simorre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 739 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 588 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 593 €
Revenus locatifs : +7 739 €
Charges déductibles : -43 593 €
Résultat foncier Année 1 : -35 853 €(Déficit de 35 853 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 25 153 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 093 €/an
Revenus locatifs : +7 739 €
Charges déductibles : -5 093 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 25153.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 590 €(65% de 68 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 621 €/an
Calcul : 44 590 € × 3,636% = 1 621 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 739 €43 596 €3 928 €-35 857 €10 700 €25 157 €25 157 €
27 894 €4 994 €3 826 €2 900 €--22 257 €
38 052 €4 888 €3 720 €3 164 €--19 093 €
48 213 €4 778 €3 610 €3 435 €--15 657 €
58 377 €4 664 €3 496 €3 714 €--11 944 €
68 545 €4 546 €3 378 €3 999 €--7 945 €
78 716 €4 424 €3 256 €4 292 €--3 652 €
88 890 €4 297 €3 129 €4 593 €---
99 068 €4 166 €2 998 €4 902 €---
109 249 €4 030 €2 862 €5 219 €---
119 434 €3 889 €2 721 €5 545 €---
129 623 €3 743 €2 575 €5 880 €---
139 815 €3 592 €2 424 €6 223 €---
1410 012 €3 436 €2 268 €6 576 €---
1510 212 €3 274 €2 106 €6 938 €---
1610 416 €3 106 €1 938 €7 310 €---
1710 624 €2 932 €1 764 €7 693 €---
1810 837 €2 752 €1 584 €8 085 €---
1911 054 €2 565 €1 397 €8 489 €---
2011 275 €2 372 €1 204 €8 903 €---
2111 500 €2 171 €1 003 €9 329 €---
2211 730 €1 964 €796 €9 766 €---
2311 965 €1 749 €581 €10 216 €---
2412 204 €1 527 €359 €10 678 €---
2512 448 €1 296 €128 €11 152 €---
TOTAL247 894 €124 748 €57 049 €123 146 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 146 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 739 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 625 €-3 210 €+4 835 €
2+1 625 €0 €+1 625 €
3+1 625 €0 €+1 625 €
4+1 625 €0 €+1 625 €
5+1 625 €0 €+1 625 €
6+1 625 €0 €+1 625 €
7+1 625 €0 €+1 625 €
8+1 625 €+282 €+1 343 €
9+1 625 €+1 471 €+154 €
10+1 625 €+1 566 €+59 €
11+1 625 €+1 664 €-39 €
12+1 625 €+1 764 €-139 €
13+1 625 €+1 867 €-242 €
14+1 625 €+1 973 €-348 €
15+1 625 €+2 081 €-456 €
16+1 625 €+2 193 €-568 €
17+1 625 €+2 308 €-683 €
18+1 625 €+2 426 €-801 €
19+1 625 €+2 547 €-922 €
20+1 625 €+2 671 €-1 046 €
21+1 625 €+2 799 €-1 174 €
22+1 625 €+2 930 €-1 305 €
23+1 625 €+3 065 €-1 440 €
24+1 625 €+3 203 €-1 578 €
25+1 625 €+3 346 €-1 721 €
Total+40 625 €+36 944 €+3 681 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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