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Maison Fors 7 pièces -147 m2

Bien expiré
VilleFors (79)
Surface147m²
Coût Total191 300€
Loyer Annuel14 692€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 1 054,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

FORS - Les Sanguinières Dans un environnement calme, à seulement 15 minutes du centre-ville de Niort, venez découvrir cette charmante maison en pierre d'environ 147 m² habitables. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une salle à manger avec cuisine aménagée ouverte, d'un agréable séjour équipé d'un poêle à bois, d'une arrière-cuisine, d'une salle de bains et d'un wc. À l'étage, un palier dessert 4 belles chambres, dont 3 de plus de 18 m², une salle d'eau avec WC ainsi que deux débarras. À l'extérieur, vous profiterez d'une cour sur l'avant de la maison. Le bien est équipé d'un chauffage par pompe à chaleur, offrant confort et économies d'énergie. Idéal pour une famille ou un projet de résidence principale au calme, tout en restant proche des commodités. (4.55 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/307320.pdf

Ville : Fors
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79230
Coordonnées : 46.259472, -0.433382
Total : 191 300€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 23 900€
Valeur du bien : 178 900€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1224€/mois
Loyer annuel estimé : 14692€/an
Fourchette totale : 992€ - 1511€/mois
Fourchette annuelle : 11900€ - 18138€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :933,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :54,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 987,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 674,04€
Coût de l'assurance :16 260,50€
Taxe foncière : 1 469,16€/an
Soit par mois : 122,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 224,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 900 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 224 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 692 €/an
Calcul : 1 224 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 469 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 175 €
Revenus locatifs : +14 692 €
Charges déductibles : -32 175 €
Résultat foncier Année 1 : -17 483 €(Déficit de 17 483 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 783 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 275 €/an
Revenus locatifs : +14 692 €
Charges déductibles : -8 275 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6783.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 692 €32 181 €6 162 €-17 490 €10 700 €6 790 €6 790 €
214 985 €8 114 €5 995 €6 871 €---
315 285 €7 942 €5 823 €7 343 €---
415 591 €7 764 €5 645 €7 827 €---
515 903 €7 581 €5 461 €8 322 €---
616 221 €7 391 €5 271 €8 830 €---
716 545 €7 194 €5 075 €9 351 €---
816 876 €6 992 €4 872 €9 884 €---
917 214 €6 782 €4 663 €10 431 €---
1017 558 €6 566 €4 447 €10 992 €---
1117 909 €6 343 €4 223 €11 566 €---
1218 267 €6 112 €3 992 €12 155 €---
1318 632 €5 873 €3 754 €12 759 €---
1419 005 €5 627 €3 507 €13 378 €---
1519 385 €5 373 €3 253 €14 013 €---
1619 773 €5 110 €2 990 €14 663 €---
1720 168 €4 838 €2 718 €15 330 €---
1820 572 €4 557 €2 438 €16 014 €---
1920 983 €4 267 €2 148 €16 716 €---
2021 403 €3 968 €1 848 €17 435 €---
2121 831 €3 658 €1 539 €18 173 €---
2222 268 €3 339 €1 219 €18 929 €---
2322 713 €3 008 €889 €19 704 €---
2423 167 €2 667 €548 €20 500 €---
2523 630 €2 315 €195 €21 316 €---
TOTAL470 576 €165 564 €88 674 €305 012 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 012 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 085 €-3 210 €+6 295 €
2+3 085 €+24 €+3 061 €
3+3 085 €+2 203 €+882 €
4+3 085 €+2 348 €+737 €
5+3 085 €+2 497 €+588 €
6+3 085 €+2 649 €+436 €
7+3 085 €+2 805 €+280 €
8+3 085 €+2 965 €+120 €
9+3 085 €+3 129 €-44 €
10+3 085 €+3 297 €-212 €
11+3 085 €+3 470 €-385 €
12+3 085 €+3 647 €-562 €
13+3 085 €+3 828 €-743 €
14+3 085 €+4 013 €-928 €
15+3 085 €+4 204 €-1 119 €
16+3 085 €+4 399 €-1 314 €
17+3 085 €+4 599 €-1 514 €
18+3 085 €+4 804 €-1 719 €
19+3 085 €+5 015 €-1 930 €
20+3 085 €+5 231 €-2 146 €
21+3 085 €+5 452 €-2 367 €
22+3 085 €+5 679 €-2 594 €
23+3 085 €+5 911 €-2 826 €
24+3 085 €+6 150 €-3 065 €
25+3 085 €+6 395 €-3 310 €
Total+77 125 €+91 504 €+-14 379 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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