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Maison Fors 7 pièces -147 m2

Bien expiré
VilleFors (79)
Surface147
Coût Total191 300
Loyer Annuel14 692
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+114
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 1 054,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

FORS - Les Sanguinières Dans un environnement calme, à seulement 15 minutes du centre-ville de Niort, venez découvrir cette charmante maison en pierre d'environ 147 m² habitables. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une salle à manger avec cuisine aménagée ouverte, d'un agréable séjour équipé d'un poêle à bois, d'une arrière-cuisine, d'une salle de bains et d'un wc. À l'étage, un palier dessert 4 belles chambres, dont 3 de plus de 18 m², une salle d'eau avec WC ainsi que deux débarras. À l'extérieur, vous profiterez d'une cour sur l'avant de la maison. Le bien est équipé d'un chauffage par pompe à chaleur, offrant confort et économies d'énergie. Idéal pour une famille ou un projet de résidence principale au calme, tout en restant proche des commodités. (4.55 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/307320.pdf

Ville : Fors
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79230
Coordonnées : 46.259472, -0.433382
Total : 191 300
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 23 900
Valeur du bien : 178 900
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1224€/mois
Loyer annuel estimé : 14692€/an
Fourchette totale : 992€ - 1511€/mois
Fourchette annuelle : 11900€ - 18138€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :933,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :54,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 987,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 674,04
Coût de l'assurance :16 260,50
Taxe foncière : 1 469,16€/an
Soit par mois : 122,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 224,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 900(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 200
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 224 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 692 €/an
Calcul : 1 224 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 300 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 469 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 175
Revenus locatifs : +14 692
Charges déductibles : -32 175
Résultat foncier Année 1 : -17 483(Déficit de 17 483 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 783
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 275 €/an
Revenus locatifs : +14 692
Charges déductibles : -8 275
Résultat foncier Années 2+ : 6 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6783.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 69232 1816 162-17 49010 700 €6 790 €6 790 €
214 9858 1145 9956 871---
315 2857 9425 8237 343---
415 5917 7645 6457 827---
515 9037 5815 4618 322---
616 2217 3915 2718 830---
716 5457 1945 0759 351---
816 8766 9924 8729 884---
917 2146 7824 66310 431---
1017 5586 5664 44710 992---
1117 9096 3434 22311 566---
1218 2676 1123 99212 155---
1318 6325 8733 75412 759---
1419 0055 6273 50713 378---
1519 3855 3733 25314 013---
1619 7735 1102 99014 663---
1720 1684 8382 71815 330---
1820 5724 5572 43816 014---
1920 9834 2672 14816 716---
2021 4033 9681 84817 435---
2121 8313 6581 53918 173---
2222 2683 3391 21918 929---
2322 7133 00888919 704---
2423 1672 66754820 500---
2523 6302 31519521 316---
TOTAL470 576165 56488 674305 01210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 012
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 085-3 210+6 295
2+3 085+24+3 061
3+3 085+2 203+882
4+3 085+2 348+737
5+3 085+2 497+588
6+3 085+2 649+436
7+3 085+2 805+280
8+3 085+2 965+120
9+3 085+3 129-44
10+3 085+3 297-212
11+3 085+3 470-385
12+3 085+3 647-562
13+3 085+3 828-743
14+3 085+4 013-928
15+3 085+4 204-1 119
16+3 085+4 399-1 314
17+3 085+4 599-1 514
18+3 085+4 804-1 719
19+3 085+5 015-1 930
20+3 085+5 231-2 146
21+3 085+5 452-2 367
22+3 085+5 679-2 594
23+3 085+5 911-2 826
24+3 085+6 150-3 065
25+3 085+6 395-3 310
Total+77 125+91 504+-14 379
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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