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Maison 3 pièces 50 m²

Bien expiré
VilleValençay (36)
Surface50m²
Coût Total94 292€
Loyer Annuel4 168€
Rentabilité4.42%
Cashflow/mois-184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 900 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 798 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 50 m²

Maison d'habitation à rénover composée d'une cuisine, un séjour, une chambre, salle d'eau avec wc, grenier. dépendances, cour et jardin à l'arrière. Chauffage électrique et bois.

Surface : 50 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/02/2026

Consommation énergie primaire : 411 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 269 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 740 € et 2 390 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Valençay
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36600
Coordonnées : 47.161520, 1.581040
Total : 94 292€
Prix d'acquisition : 39 900€
Travaux : 51 200€
Valeur du bien : 91 100€
Frais de notaire : 3 192€
Coût estimé : 3 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.62€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 347€/mois
Loyer annuel estimé : 4168€/an
Fourchette totale : 281€ - 430€/mois
Fourchette annuelle : 3370€ - 5155€/an
Rentabilité brute :4.42%
Fourchette de rentabilité :3.57% - 5.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :469,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :27,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 496,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 413,76€
Coût de l'assurance :8 250,55€
Taxe foncière : 416,81€/an
Soit par mois : 34,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 347,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 531,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et bois actuel
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, remplacement du revêtement de sol, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 200 €(1 024 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation combles:3 000€
    Isolation combles: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 7200€ = 7200€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:8 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 400€/m² = 8000€ (incluant rafraîchissement des murs, remplacement du sol, mise aux normes de l'électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valençay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 347 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 168 €/an
Calcul : 347 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 203 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 292 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 417 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 149 €
Revenus locatifs : +4 168 €
Charges déductibles : -55 149 €
Résultat foncier Année 1 : -50 981 €(Déficit de 50 981 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 581 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 949 €/an
Revenus locatifs : +4 168 €
Charges déductibles : -3 949 €
Résultat foncier Années 2+ : 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29581.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 935 €(65% de 39 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 943 €/an
Calcul : 25 935 € × 3,636% = 943 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 168 €55 153 €3 206 €-50 984 €21 400 €29 584 €29 584 €
24 251 €3 868 €3 121 €384 €--29 201 €
34 336 €3 780 €3 033 €556 €--28 645 €
44 423 €3 690 €2 943 €734 €--27 911 €
54 512 €3 596 €2 849 €916 €--26 995 €
64 602 €3 499 €2 752 €1 103 €--25 892 €
74 694 €3 398 €2 651 €1 296 €--24 596 €
84 788 €3 294 €2 547 €1 494 €--23 102 €
94 884 €3 186 €2 439 €1 697 €--21 405 €
104 981 €3 075 €2 328 €1 906 €--19 498 €
115 081 €2 960 €2 213 €2 121 €--17 377 €
125 182 €2 840 €2 093 €2 342 €---
135 286 €2 717 €1 970 €2 569 €---
145 392 €2 589 €1 842 €2 803 €---
155 500 €2 456 €1 710 €3 043 €---
165 610 €2 320 €1 573 €3 290 €---
175 722 €2 178 €1 431 €3 544 €---
185 836 €2 031 €1 284 €3 805 €---
195 953 €1 879 €1 132 €4 074 €---
206 072 €1 722 €975 €4 350 €---
216 194 €1 560 €813 €4 634 €---
226 317 €1 391 €644 €4 926 €---
236 444 €1 217 €470 €5 227 €---
246 573 €1 037 €290 €5 536 €---
256 704 €850 €103 €5 854 €---
TOTAL133 505 €116 285 €46 414 €17 220 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 17 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+875 €-6 420 €+7 295 €
2+875 €0 €+875 €
3+875 €0 €+875 €
4+875 €0 €+875 €
5+875 €0 €+875 €
6+875 €0 €+875 €
7+875 €0 €+875 €
8+875 €0 €+875 €
9+875 €0 €+875 €
10+875 €0 €+875 €
11+875 €0 €+875 €
12+875 €+703 €+172 €
13+875 €+771 €+104 €
14+875 €+841 €+34 €
15+875 €+913 €-38 €
16+875 €+987 €-112 €
17+875 €+1 063 €-188 €
18+875 €+1 142 €-267 €
19+875 €+1 222 €-347 €
20+875 €+1 305 €-430 €
21+875 €+1 390 €-515 €
22+875 €+1 478 €-603 €
23+875 €+1 568 €-693 €
24+875 €+1 661 €-786 €
25+875 €+1 756 €-881 €
Total+21 875 €+10 379 €+11 496 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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