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Libourne centre - Appartement de type 5 avec terrasse

Bien expiré
VilleLibourne (33)
Surface130m²
Coût Total243 160€
Loyer Annuel19 063€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 323,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Situé au coeur de Libourne, dans une petite copropriété, cet appartement de beaux volumes bénéficie d'un emplacement privilégié, à proximité immédiate des écoles, collèges, lycée, commerces et à seulement quelques minutes de la gare. Baigné de lumière grâce à sa belle exposition, il offre une agréable pièce de vie, quatre chambres, dont deux avec salle d'eau privative, permettant d'accueillir confortablement une famille ou de répondre à un projet d'investissement. Vous profiterez également d'une terrasse bien exposée, véritable espace de détente au calme, Quelques travaux de rénovation permettront de révéler tout le potentiel et le caractère de ce bien. Aussi, ce logement est éligible au dispositif Denormandie, offrant une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant conjuguer valorisation patrimoniale et avantages fiscaux. Cette annonce vous est proposée par Thomas Simon - - NoRSAC: , Enregistré à de Annonce rédigée et publiée par un agent commercial (EI). - https://www.albalys-immobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.918917, -0.243745
Total : 243 160€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 57 400€
Valeur du bien : 229 400€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1589€/mois
Loyer annuel estimé : 19063€/an
Fourchette totale : 1296€ - 1947€/mois
Fourchette annuelle : 15556€ - 23359€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 437,5 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :316 875 €
Prix d'achat :172 000 €
Décote à l'achat :-144 875€ (-45.7%)
Marge achat-revente :73 715€ (23.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 184,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :91,19€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 276,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 327,44€
Coût de l'assurance :27 355,50€
Taxe foncière : 1 906,27€/an
Soit par mois : 158,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 588,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 435,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:11 700€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 1300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 500€
    Revêtement de sol: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète: 60 m² × 120€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 063 €/an
Calcul : 1 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 160 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 094 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 201 €
Revenus locatifs : +19 063 €
Charges déductibles : -68 201 €
Résultat foncier Année 1 : -49 138 €(Déficit de 49 138 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 738 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 801 €/an
Revenus locatifs : +19 063 €
Charges déductibles : -10 801 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27737.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 063 €68 208 €7 808 €-49 146 €21 400 €27 746 €27 746 €
219 444 €10 597 €7 596 €8 847 €--18 898 €
319 833 €10 378 €7 378 €9 455 €--9 444 €
420 229 €10 153 €7 152 €10 077 €---
520 634 €9 919 €6 919 €10 715 €---
621 047 €9 679 €6 678 €11 368 €---
721 468 €9 430 €6 429 €12 038 €---
821 897 €9 173 €6 172 €12 724 €---
922 335 €8 907 €5 907 €13 428 €---
1022 782 €8 633 €5 633 €14 149 €---
1123 237 €8 350 €5 349 €14 887 €---
1223 702 €8 057 €5 057 €15 645 €---
1324 176 €7 755 €4 754 €16 421 €---
1424 660 €7 443 €4 442 €17 217 €---
1525 153 €7 120 €4 120 €18 033 €---
1625 656 €6 787 €3 787 €18 869 €---
1726 169 €6 443 €3 442 €19 726 €---
1826 692 €6 087 €3 087 €20 605 €---
1927 226 €5 720 €2 720 €21 506 €---
2027 771 €5 341 €2 340 €22 430 €---
2128 326 €4 949 €1 948 €23 377 €---
2228 893 €4 544 €1 544 €24 349 €---
2329 470 €4 126 €1 125 €25 345 €---
2430 060 €3 694 €693 €26 366 €---
2530 661 €3 248 €247 €27 413 €---
TOTAL610 583 €244 740 €112 327 €365 843 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 365 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 003 €-6 420 €+10 423 €
2+4 003 €0 €+4 003 €
3+4 003 €0 €+4 003 €
4+4 003 €+190 €+3 813 €
5+4 003 €+3 214 €+789 €
6+4 003 €+3 410 €+593 €
7+4 003 €+3 611 €+392 €
8+4 003 €+3 817 €+186 €
9+4 003 €+4 028 €-25 €
10+4 003 €+4 245 €-242 €
11+4 003 €+4 466 €-463 €
12+4 003 €+4 693 €-690 €
13+4 003 €+4 926 €-923 €
14+4 003 €+5 165 €-1 162 €
15+4 003 €+5 410 €-1 407 €
16+4 003 €+5 661 €-1 658 €
17+4 003 €+5 918 €-1 915 €
18+4 003 €+6 182 €-2 179 €
19+4 003 €+6 452 €-2 449 €
20+4 003 €+6 729 €-2 726 €
21+4 003 €+7 013 €-3 010 €
22+4 003 €+7 305 €-3 302 €
23+4 003 €+7 603 €-3 600 €
24+4 003 €+7 910 €-3 907 €
25+4 003 €+8 224 €-4 221 €
Total+100 075 €+109 753 €+-9 678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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